Место земельных отношений в системе общественных отношений. Земельные отношения

Понятие «земельные отношения»

Под «земельными отношениями» понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи и иных сделок), ис-пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами.

Земля рассматривается в качестве объекта земельных правоотношений (как разновидности общественных отношений) не только ввиду того, что она - объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие экономической выгоды от ее использования человеком. Это важное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений. Тем не менее, земля как объект общественных отношений продолжает оставаться объектом природы даже тогда, когда к ней прикладывается человеческий труд. В этом одна из основных особенностей земли в качестве объекта общественных отношений и соответственно самих земельных отношений.

В ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее - ЗК РФ) «Отношения, регулируемые земельным законодательством» приводится легальное определение «земельных отношений», под которыми понимают отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К такого рода отношениям относятся отношения по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых объектов, объектов культурного наследия народов РФ. При этом имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовое регулирование земельных отношений

Правовое регулирование земельных отношений заключается в установлении норм и правил в сфере землепользования, общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами данного вида отношений. Оно осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее - ГК РФ) определяет основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Основным источником земельного права является ЗК РФ.

Как и любой другой вид общественных отношений, земельные правоотношения состоят из следующих обязательных элементов.

Объект правоотношений. В земельном праве в соответствии со ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» объектами правоотношений признаются: земля в целом (как естественный природный объект и ресурс), участки земли и части земельных участков. В большинстве правоотношений объектом выступает индивидуально определенный участок земли, имеющий обязательные признаки и характеристики (границы, площадь, местоположение). Земля в целом может выступать объектом отношений по охране или рациональному использованию, которые носят общий характер. Регулирование объекта земельных правоотношений осуществляется в нормах ЗК РФ, ГК РФ, ряда отраслевых федеральных законов (например, ФЗ от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве», ФЗ от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»), подзаконных актах.
Субъект правоотношения . Субъектами земельных правоотношений согласно ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений» могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Субъектный состав зависит от конкретного вида правоотношений. В процессе распределения земель государственной или муниципальной собственности субъектами будут выступать публичные органы власти, с одной стороны, и гражданин (организация), претендующие на выделение участка. В правоотношениях, возникающих при совершении сделки в отношении земельного участка, субъектами будут являться стороны соглашения, а участие органа власти допускается только в качестве одной из сторон сделки. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются с соответствии с данным Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

Вышеуказанные субъекты могут выступать в роли:

а) собственников земельных участков;

б) землепользователей - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

в) землевладельцев - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

г) арендаторов земельных участков - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

д) обладателей сервитута - лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В соответствии со ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления.

Нормативное регулирование правоотношений. Государство осуществляет регулирование земельных правоотношений посредством принятия норм и правил, обязательных для исполнения всеми субъектами. Обязательность исполнения норм права обеспечивается системой мер стимулирующего или принудительного характера. Содержание земельных правоотношений - корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязан-ности их участников, совершающих свои действия в точном соответ-ствии с нормами права. В настоящее время с введени-ем института частной собственности на землю и платного землеполь-зования земельные отношения приобрели новое содержа-ние, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.

Виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения можно классифицировать:

- по характеру содержания правоотношения (по функциональной роли): регулятивные и охранительные.

- регулятивные земельные отношения - отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Традиционно, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.).

- охранительные земельные правоотношения возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения и реализуются при применении юридической ответственности. К примеру, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц.

- по степени определенности сторон правоотношения : абсолютные и относительные.

- абсолютные правоотношения - это те, в которых определена только одна сторона - носитель субъективного права. Один субъект наделяется субъективным правом, остальные же субъекты обязаны не нарушать это субъективное право. Примером данного правоотношения будет являться реализация субъектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, при этом все остальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомочия.

- относительные правоотношения - правоотношения, в которых оба субъекта строго определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения будут правоотношения, которые связаны с нормами гражданского права и, соответственно, переплетаются с положениями земельного права. Так, согласно договору купли-продажи между продавцом и покупателем земельного участка возникают конкретные, относительные правоотношения

- по характеру регулирования отношений: материальные и процессуальные.

- материальные земельные правоотношения устанавливают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, которые складываются в связи с использованием прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. В данном случае примером может являться право на залог земельного участка; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю.

- процессуальные земельные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Примером данных правоотношений может являться порядок оформления сделок с землей, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

- по целевому назначения земель: по использованию земель сельскохозяйственного назначения; по использованию земель поселений; по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения; по использованию земель особо охраняемых территорий; по использованию земель лесного фонда; по использованию земель водного фонда; по использованию земель запаса.

Также земельные отношения классифицируются в зависимости от своего содержания. По данному основанию выделяют:

- Земельные правоотношения в сфере собственности на землю. Возможность наличия частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, а именно отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, особенности правового режима земельных участков.

- Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности . Эта группа правоотношений делится на правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер.

3емельные правоотношения в сфере управления использованием земель и их охраны. Независимо от того, находится ли земля в частной, государственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов государственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав земельного фонда России, исходя из общегосударственных интересов.

Правовое регулирование земельных правоотношений включается в себя систему регулятивных и охранительно-предупредительных норм.

Методы и принципы правового регулирования земельных отношений

Под методом правового регулирования понимается совокупность способов, приемов, с помощью которых право, т.е. правовые нормы, воздействует на поведение участников общественных отношений, в данном случае - земельных.

Метод земельного права имеет комплексный характер, в нем сочетаются императивный и диспозитивный методы правового регулирования.

Императивный метод предусматривает установление обязательных правил, ограничений и запретов, которые обязаны исполнять субъекты правоотношений. Так как земельные ресурсы имеют уникальное общественное и экономическое значение, регулирование правоотношений в сфере землепользования, как правило, основано на системе ограничений и запретов. Для реализации данного метода государство реализует свои властные полномочия не только посредством принятия нормативно-правовых актов, но и комплексом практических мер (согласование места размещения объектов капитального строительства на участке земли; определение конкретных категорий, целевого назначения и видов разрешенного пользования землей; прекращение права пользования участков в случае нарушения норм, и т.д.).

При регулировании государство устанавливает границы возможного и должного поведения участников правоотношения с целью соблюдения интересов государства и общества.

Императивный метод регулирования включает в себя систему мер ответственности за несоблюдение установленных правил. Привлечение к ответственности за нарушение нормативных актов является исключительным полномочием государственных органов.

Диспозитивный метод регулирования характеризуется юридическим равенством участников правоотношения, свободой выбора возможного поведения субъектов отношений. Вмешательство государства при диспозитивном методе регулирования заключается в установлении общих правил поведения субъектов, которые могут самостоятельно использоваться при реализации целей правоотношения.

Диспозитивный метод регулирования включается в себя три способа регулирования:

Санкционирующий - не вмешивается в свободную волю равных сторон правоотношения, однако требует государственное вмешательство для придания воле сторон юридической силы;

Делегирующий - дает сторонам полную свободу выбора в пределах конкретного перечня полномочий.

Принципы земельных правоотношений:

принцип приоритета интересов народов, населяющих данную территорию, а также защита прав человека;
принцип приоритета экологического благополучия при использовании земли;
принцип целевого использования участков земли;
принцип устойчивости прав на землю, который является конституционным правом;
принцип равенства всех форм собственности на землю;
принцип платности, как средство эффективного и рационального использования земли;
принцип рационального использования земель;
иные принципы

1. Понятие земельного права и его место в системе права России

Конституция РФ провозглашает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9).

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование земельных правоотношений.

Землепользование – самая ранняя историческая форма обладания землёй для производственных целей без обособления права на неё кого-либо из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землёй, и тех, у кого её не было.

Земля является важнейшим, компонентом окружающей среды, от состояния которой прямо зависит и состояние других природных объектов. Эта особенность земли как природного объекта заключается её невосполнимости по сравнению с другими природными ресурсами: уничтоженные леса могут быть восполнены; сокращение запасов пресной воды приведёт к техническому решению проблемы опреснения вод мирового океана; ресурсы недр исчерпаемы, но есть альтернативные источники энергии и т.д.

Значение земли как природного объекта проявляется и в том, что все иные природные объекты с ней теснейшим образом связаны (леса произрастают на землях лесного фонда; водные объекты протекают по землям водного фонда). И если любые объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) по большому счёту могут быть демонтированы и восстановлены на новом месте, то земельные ресурсы непереносимы и невозобновимы.

Земельное право - самостоятельная отрасль российского права, имеющая свой предмет и метод правового регулирования.

Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих качественно однородные и обладающие социальной значимостью общественные отношения в сфере использования и охраны земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости в целях обеспечения устойчивого развития России и оптимального сочетания интересов общества, граждан и правообладателей земельных участков.

Отсюда следует, что предметом земельного права являются две большие группы общественных отношений: по использованию земель и по охране земель.

Как и другие отрасли, Земельное право имеет свой особый (специфический) метод правового регулирования земельных отношений .

В теории права выделяют два основных метода правового регулирования – императивный и диспозитивный.

Императивный метод регулирования земельных отношений применяется к отношениям, которые складываются в сфере государственного управления землёй (ведение государственного земельного кадастра, мониторинга, земельного контроля и т.д.), при обнаружении земельных правонарушений, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, при установлении ограничений по использованию земель и т.д.

Диспозитивный метод регулирования земельных отношений основан на признании возможности инициативы и самостоятельности в выборе той или иной модели поведения участниками земельных отношений, а также на равноправия сторон. Он применяется, например, при осуществлении сделок с землёй, а также при выборе правообладателем земельного участка варианта его разрешенного использования.

Взаимодействие данных методов прямо вытекает из главного принципа земельного законодательства, суть которого заключается в том, что регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется, исходя из представлений о земле как о природном объекте, природном ресурсе и недвижимом имуществе. Именно это триединство понимания земли предопределяет сложную нормативную регламентацию отношений по её использованию и охране императивными и диспозитивными методами. Такая специфика не может быть отражена только нормами гражданского или административного права, нацеленными на решение несколько иных задач. Для этого действует внутренне сбалансированная система земельных законодательных актов Российской Федерации и её субъектов. При этом земельное законодательство выделенное в отдельную отрасль Конституцией России как предмет совместного ведения (ст. 72), находится в динамической взаимосвязи с иными отраслями законодательства.

Важнейшее значение имеет закрепление в Конституции России норм, регулирующих земельные отношения. Наряду с уже упоминавшимися ст. ст. 9и 72, большое практическое значение представляет ст. 36 Конституции РФ, согласно которой граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владение, пользование и распоряжение землёй осуществляются их собственникам свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Кроме конституционного, существует весьма тесная связь и взаимовлияние земельного, гражданского, градостроительного, административного и муниципального законодательства, а также земельного, экологического и природоресурсовых отраслей законодательства (водного, лесного, горного).

Основное сходство земельного и иных природоресурсовых отраслей права (водного, горного, лесного), за которыми признаётся самостоятельное значение, состоит в том, что они регулируют однородные общественные отношения по рациональному использованию соответствующего природного ресурса, что обуславливает единство целей, задач и принципов. При этом все они тесно взаимосвязаны с экологическим правом, нормы которого регулируют отношения по охране каждого природного объекта.

Особое взаимодействие существует между гражданским и земельным правом. Регулируя имущественные отношения, включая и недвижимость, гражданское законодательство не в состоянии отразить и учесть специфику земельных участков как разновидность природных объектов. Поэтому гражданское право определяет лишь внешнюю сторону бытия земельных участков как объектов недвижимого имущества, формулируя общие требования к порядку заключения сделок с недвижимостью, форме договора, действительности сделок, обязательности государственной регистрации и т.д.

Рассматривая проблему взаимодействия земельного и гражданского права не следует, однако, преувеличивать специфичность и самостоятельность земельных отношений. Например Б.В. Ерофеев предлагал называть сделки с земельными участками «земельно-правовыми» .

Проблема взаимодействия земельного и градостроительного права наиболее ярко стала прослеживаться после вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ. С этого момента развитие отношений по использованию и охране земель и иных природных ресурсов во много определяется документами территориального планирования, в которых должна отражаться экологическая, социально-экономическая и иная перспектива развития территории (а не отдельной категории земель), включающей земельные участки и иные природные ресурсы в масштабах Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Взаимодействие земельного и административного права проявляется в вопросах регулирования отношений по управлению земельных фондов. Нормы административного права применимы к отношениям по государственному управлению земельными ресурсами, привлечению виновных в совершении земельных правонарушений к административной ответственности. При этом в ходе государственного управления земельным фондом государственные органы осуществляют ряд специфических функций, характерных только для этого вида государственного управления (ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга земель и т.д.).

См. подробнее об этом: Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник. – М., 2002. С. 11-13; Сырых Е.В. Земельное право: Учебник. – М., 2004. С. 6-9.

Общественные отношения как предмет правового регулирования весьма динамичны и подвижны, между ними нет застывших граней, а поэтому в практике правового регулирования зачастую возникают проблемы в разграничении предметов правового регулирования, вынесении вопроса о том, к какой отрасли права можно отнести тот или иной случай.

В силу этого и встает проблема отграничения земельного права от других отраслей права и определения места его в общей системе права России.

Рассмотрим основные критерии, позволяющие отграничить земельное право от смежных правовых отраслей.

1. От государственного права земельное отличается тем, что предметом регулирования последнего являются экономические земельные отношения, а не отношения по государственному устройству, обусловленные политическими мотивами, что составляет задачу правового регулирования государственного права.

Земля как территория регулируется земельным правом в качестве территориального базиса размещения производительных сил: строительства объектов; выращивания лесополос; отведения земли под пашню и т.п. Нормы же государственного права решают вопросы при организации и определении границ территории как обязательного признака государства; эти границы определяют пределы государственной власти.

2. От административного права, для которого характерно наличие власти и подчинения, земельное отличается тем, что хотя в нем и присутствуют отношения субординации, но они касаются лишь регулирования узкого круга земельных общественных отношений, за пределами которых субординация, соподчиненность прекращается. Этим кругом являются те отношения, которые влияют на судьбу земли. Например, недопустимо без разрешения компетентных органов приступать к использованию земельных участков до установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды. Соответствующий государственный орган тем самым имеет решающее слово в деле предоставления земельного участка. Однако за пределами этого управленческого действия (т. е. когда границы участка установлены в натуре и выдан соответствующий документ) полномочия указанного органа кончаются, и он не вправе обязать землепользователя совершать действия, не предусмотренные законом.

3. Отграничение гражданского права от земельного до принятия нового ГК РФ почти не вызывало особых затруднений и состояло в том, что объектом второго являлась земля, а не какое-то другое имущество.

Закрепление в новой Конституции РФ частной собственности на землю, восстановление в законодательстве категории недвижимости, разрешение купли-продажи земли, а следовательно, и появление земельного рынка, разрешение залога земли, ипотеки и др. дали возможность цивилистам поставить вопрос о пересмотре важнейшего и основополагающего принципа в отношении земельного и гражданского законодательства.

До принятия нового ГК РФ существовал приоритет земельного законодательства в регулировании земельных отношений по сравнению с гражданским законодательством, который был закреплен во всех основополагающих актах в гражданском праве и существовал на протяжении десятилетий.*

*См.: Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночным отношениям // Государство и право. 1994. № 7. С. 53–60.

Ликвидация важнейшего принципа в земельном праве началась с Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в котором было закреплено, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, природоохранного и иного специального законодательства.

Гражданский кодекс РФ не только закрепил все эти нововведения, но продемонстрировал наиболее яркий пример отхода от принципа приоритета земельного права в регулировании земельных отношений, в него включено большое число норм, регулирующих земельные Отношения по принципам гражданского права (купля-продажа земли, ее неограниченное приобретение и т.п.). Однако главное – в нем исключена норма о том, что гражданское право регулирует земельные отношения лишь в той мере, в какой они не урегулированы земельным законодательством. Зачеркнув все положительное, что было наработано в нашей стране, земельным правом, обратили не всегда оправданное внимание на гражданское право.

В РФ земля и другие природные ресурсы составляют основу жизни и деятельности общества, именно в этом качестве она используется и охраняется. Следовательно, правовое регулирование использования и охраны земли есть правовая сфера особого рода, роль которой выполняет земельное право.

Но самое главное состоит в том, что гражданское и земельное право базируются на разных принципиальных положениях правового регулирования имущественных отношений.

Гражданское право исходит из автономии воли субъектов, недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности имущества, свободы распоряжения имуществом вплоть до его порчи и уничтожения, свободы договоров и т.п.

Автономия воли означает способность лица и имеющуюся у него (предоставленную государством) возможность самостоятельно и свободно формировать и проявлять свою волю. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Из сказанного видно, что гражданско-правовой метод предполагает широкую возможность выбора между несколькими вариантами поведения в пределах, установленных законом, иными словами, диспозитивность в гражданско-правовом регулировании преобладает. Земельное же право исходит из наличия у субъекта собственности не только прав, но и обязанности рационального использования земли в соответствии с целевым назначением; нормирование количества земли в собственности, государственного контроля за использованием и охраной земель, регулирование рынка земли и т.п.

Все это было сформулировано Программой аграрной реформы в России в 1994-1995 гг.

Однако если обычное имущество представляет собой материальное благо, созданное человеческим трудом, то земля – естественно возникший объект природы, который подобен организму и существует по особым объективным законам природы. Эти признаки нашли свое отражение в земельном праве и не присущи гражданско-правовому регулированию. Так, если улучшение имущества, сданного внаем, допустимо по правилам гражданского права лишь с согласия наймодателя, то улучшение арендованной земли (повышение плодородия и т. п.) является обязанностью арендатора независимо от согласия арендодателя.

Однако если объектом гражданских отношений является имущество, неразрывно связанное с землей (здания, сооружения), либо земля (почва, грунт), отторгнутая и потерявшая природную взаимосвязь, то данные общественные отношения входят в предмет гражданско-правового регулирования. Например, купля-продажа садовых домиков, плодово-ягодных насаждений, почвосмесей, применяемых в парниках и теплицах, регулируется нормами гражданского права.

Согласно ч. 3 ст. 2 ГК РФ, если имущественные земельные отношения основываются на административном акте (а таких видов земельных отношений, как известно, немало), то эти отношения не регулируются нормами гражданского права. Они находятся в исключительной сфере земельно-правового регулирования. Поэтому неправомерны высказывания некоторых ученых-цивилистов о том, что все без исключения земельные отношения должны регулироваться нормами гражданского права.

Включение земли в отношения собственности, а значит, и сделки купли-продажи, осложнили разграничение земельных отношений от гражданско-правовых. Так, например, при продаже земельного участка возникают две группы отношений: земельные, касающиеся переоформления купленных земельных участков, и гражданские, возникающие при процедуре купли-продажи этих участков. Земельно-правовая и гражданско-правовая процедуры тесно переплетаются и взаимообусловливают друг друга: земельно-правовые нормы дают основания гражданско-правовым сделкам, а в гражданско-правовых сделках практически реализуются земельно-правовые нормы.

Гражданский кодекс РФ вновь восстановил категорию недвижимости.

Расширение сферы действия гражданского законодательства во многом основано на ошибочном понимании понятия вещей (просто вещей), данном в ст. 128 ГК РФ «Виды объектов гражданских прав», и неправильном определении в ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи».

В данном в ст. 128 ГК РФ перечислении объектов гражданских прав указаны просто вещи и не указывается их происхождение, а это имеет важное значение для правового регулирования. Поэтому в ст. 128 ГК РФ следует указать, что вещами являются предметы материальной и духовной культуры, продукты человеческого труда, а не продукты самой природы, удовлетворяющие самые разнообразные потребности людей и не имеющие устойчивых экологических связей с естественной окружающей средой.

В существенных коррективах нуждается и ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи». К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения.

Представляется, что недвижимость – земля, а все, что находится на земле – движимое имущество. Эти две составные части – недвижимость и движимое имущество – должны иметь каждая свой самостоятельный правовой статус, определенный в законодательном порядке. При этом не следует также забывать, что в вопросе о недвижимости земли, как об особом роде имущества, земля играет главенствующую роль.

Внесение соответствующих изменений в указанные статьи ГК РФ позволит изъять землю (недвижимость) и другие природные ресурсы, а следовательно, и всю экологическую систему России в целом, от дальнейшего «овеществления», исключить эти отношения из сферы только правового регулирования гражданского законодательства и включить их главным образом в сферу земельного законодательства, установив его приоритет в регулировании очень важной части земельных отношений перед гражданским законодательством, которое следует применять к земельным отношениям лишь в тех случаях, когда они не урегулированы земельным законодательством.

4. Отличие финансового права от земельного заключается в том, что если предметом первого являются отношения по обороту финансовых средств, то в предмет второго финансовые отношения входят частично и лишь в той части, которая касается обеспечения условий надлежащего использования земельных участков. Например, финансирование проектно-изыскательских работ по размещению объектов на земельных участках допускается только после вынесения органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения данных объектов. Иначе говоря, нормы земельного права взаимодействуют с финансово-правовыми лишь в области, обеспечивающей устранение причин и условий, способствующих нерациональному размещению этих объектов и непроизводительных затрат на проектно-изыскательские работы.

5. От экологического права земельное отличается тем, что если эколого-правовые нормы регулируют отношения, возникающие в связи с охраной экосвязей природных объектов, то земельное право регулирует преимущественно экономические земельные отношения, возникающие в связи с предоставлением, изъятием земель, порядком их использования. При этом в предмет земельного права входят и отношения, связанные с экологизацией землепользования, однако эта экологизация имеет вспомогательный характер. Так, требование улучшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности является обязательным элементом землеустроительных действий и деятельности по реализации прав собственника на землю, землевладельца, землепользователя и арендатора земли.

Если в предмет эколого-правового регулирования входят отношения, связанные с охраной вод, лесов, недр, дикой фауны и атмосферного воздуха, то в предмет земельного права входят лишь отношения, связанные с использованием земли. Согласно ЗК, горные, лесные, водные отношения, а также отношения по использованию и охране растительного и животного мира, культурных ландшафтов и атмосферного воздуха регулируются специальным законодательством.

Земельно-правовые и эколого-правовые отношения тесно переплетаются и взаимообусловливают друг друга. Например, земли природоохранного назначения используются с соблюдением установленного природоохранного режима, а этот режим диктуется спецификой объектов, расположенных на данных землях: заказников, лесов, выполняющих природоохранные функции, памятников природы и т. п.

6. От аграрного права земельное отлично тем, что предметом первого являются производственные отношения, складывающиеся в сфере производства сельскохозяйственной продукции, а земельно-правовое предписание направлено на создание надлежащих предпосылок для сельскохозяйственной эксплуатации угодий (предоставление земель в пользование, установление критериев рационального их использования, порядка выделения земельных участков для создания крестьянских хозяйств и т. д.).

Если объектом земельно-правовых отношений является только земля, то объектами аграрного права могут быть средства производства, сельскохозяйственные технологии и иные объекты, необходимые для нормального функционирования сельскохозяйственного предприятия.

Вместе с тем объекты аграрного права отличны и от объектов гражданского права, поскольку первые связаны с использованием угодий, находясь в сфере сельскохозяйственного производства. Взаимосвязь с землей накладывает на имущественные объекты отпечаток, влияющий на их юридический статус. Например, мелиоративная стационарная система используется в режиме, продиктованном объективными законами природы (весенне-летний цикл работы, обеспечение режима почвенной влаги, подчиненность ритма работы фазам роста выращиваемой сельскохозяйственной продукции и т. п.).

Объекты аграрного права (техника, сельскохозяйственные сооружения, мелиоративные устройства и т. п.) являются элементами сельскохозяйственной технологии, правовое регулирование отношений которой, в силу их специфики, нуждается в наличии определенных норм аграрного права.

7. От трудового права земельное отличается тем, что предметом первого является внутренний трудовой распорядок предприятий-землепользователей, а предметом второго – земельный распорядок.

Поскольку земельный распорядок на предприятии реализуется через трудовой распорядок, то нормы земельного и трудового права, безусловно, тесно взаимосвязаны. Например, сельхозпредприятие обязано эффективно использовать свои угодья, повышая их плодородие и применяя природоохранные технологии, однако эта цель может быть достигнута через надлежаще поставленную в данном хозяйстве дисциплину, применение стимулов и других мер воздействия, предусмотренных трудовым законодательством.

Трудовым правом предусмотрены меры ответственности за нарушение земельного законодательства. Так, за непринятие мер к охране земель, за их порчу, нерациональное использование, являющееся нарушением трудовых, в том числе должностных, обязанностей, виновные могут подвергаться дисциплинарной, материальной ответственности, лишению льгот и преимуществ, применяемых администрацией предприятия.

Однако такие меры не могут применять иные лица, кроме администрации предприятия, и процедура применения указанных мер воздействия является исключительно предметом трудового права.

Как уже отмечалось, земля имеет особый правовой статус, отличный от правового статуса обычного имущества, что сказывается на процессуальном характере земельных отношений. Так, если обычные имущественные отношения имеют относительно свободный режим (имущество может использоваться для любого назначения, здание может переоборудоваться для любого вида использования), то земельные участки эксплуатируются строго по целевому назначению. Значит, и процедура разрешения земельных споров ограничена особенностями правового статуса того или иного земельного участка. Например, орган по рассмотрению земельных споров не вправе удовлетворить заявление организации о расширении хозяйственной деятельности на землях оздоровительного назначения, если это несовместимо с интересами использования данных земель.

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы:

1. Земельное право занимает самостоятельное место в общей системе права России, его нормы регулируют специфическую группу земельных отношений, составляющую предмет земельно-правового регулирования.

2. В силу динамичности общественных отношений возникают определенные трудности в отграничении предмета земельно-правового регулирования от предметов правового регулирования иных отраслей российского права.

3. Критерием отграничения предметов правового регулирования является специфика общественных отношений, объектом которых является земля.

Правильное отграничение предмета земельно-правового регулирования от предметов смежных отраслей права является обязательной задачей формирования знаний будущих специалистов. Поэтому усвоение данного вопроса должно сопровождаться решением практических задач по наиболее типичным ситуациям, в которых затруднено определение предмета земельно-правового регулирования.

Земельные отношения представляют собой специфическую форму производственных отношений в области владения и пользования землей. Это общественные отношения , связанные с присвоением земельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими. Возникают они между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Урегулированные законом, они приобретают форму земельных правоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные участки разной площади, местоположения, качества и назначения. Важнейшими элементами земельных отношений являются: виды собственности на землю, система хозяйствования на земле, а также механизмы управления земельными ресурсами и методы регулирования земельных отношений .

Земельные отношения являются составной частью общественных отношений и по своей природе относятся к экономическому базису общества . Следовательно, они находятся под влиянием объективно действующих экономических законов и закономерностей .

Например, закон стоимости в определенной степени влияет на спрос и предложение земельных участков на рынке недвижимого имущества, уровень платежей за землю и цены на нее. Экономические взаимосвязи между собственниками земли и пользователями ею характеризуют рентные отношения .

Экономическая рента – это плата за ресурс, предложение которого строго ограничено («рента» в переводе с французского «отданная»). Земельная рента представляет собой частный случай экономической ренты. Это плата за использование земли и других природных ресурсов, использование которых строго ограничено.Различают абсолютную ренту, присваиваемую собственником земли за сам факт обладания ею, и дифференциальную , формирующуюся в результате различий в ее плодородии, местонахождении и других условий ее эксплуатации. Дифференциальная рента, в свою очередь, разделяется на два вида. Первый обусловлен различиями в объективных характеристиках земельных участков, не зависящих от производителя (прежде всего в местоположении и качестве земель). Дифференциальная рента I – это дополнительная прибыль, получаемая на лучших землях при одинаковом уровне ведения хозяйства.

Дифференциальная рента II формируется при равных объективных условиях производства за счет большей его интенсивности. Очевидно, что дифференциальная рента I, не являясь результатом усилий производителя, должна изыматься собственником земли, тогда как дифференциальная рента II – оставаться у пользователя .

Изъятие земельной ренты через механизм земельных платежей (налога, арендных платежей) включает земельный фактор в сферу распределения. Пространственные (территориальные) и производительные свойства земельных участков оказывают влияние на направление, интенсивность и скорость движения созданного продукта, что определяет участие данного фактора в сфере обращения и потребления. Таким образом, земля входит во все составляющие части воспроизводственного процесса (производство, распределение, обмен, потребление) и представляет всеобщий экономический интерес .

В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле земельные отношения – это отношения, связанные с созданием, изменением, прекращением существования земельных участков, возникновением, переходом, прекращением прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки, а также с использованием и охраной земель, земельных участков .

Объекты земельных отношений – земля, земельные участки, а также вещные права на земельные участки и ограничения (обременения этих прав (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право пользования, право аренды и субаренды, земельные сервитуты, ограничения (обременения) прав на земельные участки) .

Право на землю реализуется через земельную собственность и пользование землей.

Земельный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подвесных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права .

Важнейший элемент земельных отношений – земельная собственность . Существуют различные ее формы. В Республике Беларусь собственность на землю, земельные участки, может быть государственной и частной. Земли могут предоставляться также в пользование для сельскохозяйственных, промышленных, транспортных и других целей. Права собственников шире, чем у пользователей, которые не имеют права распоряжения землей.

Ограничение (обременение) прав на земельный участок – установленные решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательным актом, договором либо постановлением суда условие или ограничение либо запрещение в отношении осуществления отдельных видов хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых законом интересов граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц .

Понятие «землепользование» имеет несколько значений.

С одной стороны, под землепользованием (использованием земельных участков) понимают хозяйственную и иную деятельность, в процессе которой используются полезные свойства земель, земельных участков и оказывается воздействие на землю .

Второе значение – правовой статус земельного участка, определяющий условия и порядок его использования.

Землепользование – это также земельный участок, предоставленный в установленном порядке в собственность, владение или пользование для конкретных целей, имеющий строго определенные местоположение, площадь, состав земель и отграниченный на местности.

Землепользование имеет следующие признаки классификации:

1) по назначению (сельскохозяйственное, промышленное, лесохозяйственное и др.);

2) по формам собственности;

3) по срокам пользования (бессрочное, срочное).

Землепользование может быть платным или бесплатным.

Аренда земельного участка – основанное на договоре аренды земельного участка срочное возмездное владение и пользование или только пользование земельным участком .

В установлении системы платы за пользование землей проявляется экономическое содержание земельных отношений. Так, граждане и юридические лица за участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное и срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за арендуемые земельные участки – арендную плату. Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, местоположения земельного участка, других природных и экономических условий и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землепользователя. Условия арендной платы определяются договором между владельцем и арендатором. Арендодателем земельного участка может быть его собственник либо государственный орган, уполномоченный законодательством сдавать в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности .

Другой важный аспект земельных отношений – формы управления земельными ресурсами . Они в значительной степени определяются господствующими формами собственности на землю и характеризуются системой политических, социально-экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию использования земли в интересах общества в целом .

Субъектами земельных отношений в Республике Беларусь являются Президент Республики Беларусь, государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства (далее – граждане), индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и представительства .

В любой общественно-экономической формации земельные отношения не могут существовать сами по себе. Всегда имеется соответствующий механизм их правового и экономического регулирования , образующий земельный строй общества, а также государственные организации, приводящие в действие этот механизм .

Земельным строем называют систему общественного и государственного устройства, характеризующуюся определенными земельными отношениями и соответствующей политической организацией их регулирования. Иными словами, земельный строй – это определенный государственный порядок использования земли .

Государственная земельная политика – осуществляемая и планируемая целенаправленная деятельность государственных органов в области регулирования земельных отношений, использования и охраны земель. Земельная политика включает этапы формирования и реализации, стратегию и тактику.

На первом этапе создается законодательная база, регулирующая земельные отношения. Затем формируются государственные органы, осуществляющие управление в области земельных отношений. Все это позволяет государству осуществлять землеустройство как систему мероприятий, вести контроль за использованием и охраной земель .

Земельная политика государства может осуществляться различными органами законодательной и исполнительной власти, судебными, финансовыми, банковскими службами. Однако в связи с наличием у данных органов множества других функций, связанных с реализацией внешней и внутренней политики, возникает объективная потребность в создании специальных землеустроительных органов , относящихся к политической надстройке общества и решающих, в первую очередь, задачи проведения в жизнь земельной политики государства. Землеустроительные органы, а также другие государственные службы осуществляют управление земельными ресурсами .

В целях реализации государственной земельной политики используются различные меры: правовые, экономические, организационные.

Правовые меры содержат в себе моменты обязательности, властного принуждения. Они регулируют земельные отношения на основе земельного законодательства, гражданского, административного и других отраслей права.

Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, а также принимаемыми в соответствии с ними иными актами законодательства.

Нормы гражданского и другого законодательства, регулирующие земельные отношения, применяются к этим отношениям, если иное не предусмотрено законодательством об охране и использовании земель. Также соблюдаются правила, установленные международными договорами с участием Республики Беларусь.

Экономические меры стимулируют развитие земельных отношений, используя инструменты налогообложения, кредитования, целевого финансирования и субсидирования, влияя на экономические интересы землепользователей.

Организационные меры обеспечивают развитие земельных отношений путем организации переселения в районы нового освоения, создания различного рода кооперативов и товариществ, подготовки квалифицированных кадров и т. д.

В комплексе эти меры позволяют осуществлять целенаправленное воздействие на систему использования и охраны земель в интересах развития народного хозяйства страны.

Определяя сущность и содержание земельных отношений, необходимо иметь в виду, что земля является составной частью единого природного комплекса и ее использование влечет за собой существенные изменения биогеоценоза в отдельных регионах и на планете в целом. Создавая механизм регулирования земельных отношений, необходимо предусмотреть, чтобы он обеспечивал неукоснительное соблюдение экологических требований.

Общественные отношения как предмет правового регулирования весьма динамичны и подвижны, между ними нет застывших граней, а поэтому в практике правового регулирования зачастую возникают вопросы в разграничении предметов правового регулирования и определении, к какой отрасли права можно отнести тот или иной случай.

В силу этого и появляются проблемы отграничения земельного права от других отраслей права и определения его места в общей системе права России.

Рассмотрим основные критерии, позволяющие отграничить земельное право от смежных правовых отраслей.

От государственного права земельное право отличается тем, что предметом регулирования последнего являются экономические земельные отношения, а не отношения по государственному устройству, обусловленные политическими мотивами, что составляет задачу правового регулирования государственного права.

Нормы же государственного права решают вопросы при организации и определении границ территории как обязательного признака государства; эти границы определяют пределы государственной власти.

От административного права, для которого характерно наличие власти и подчинения, земельное право отличается тем, что хотя в нем и присутствуют отношения субординации, но они касаются лишь регулирования узкого круга земельных общественных отношений, за пределами которых субординация, соподчиненность прекращаются. Этим кругом земельных отношений являются те отношения, которые влияют на судьбу земли.

Например, недопустимо без разрешения уполномоченных органов приступать к использованию земельных участков до установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды. Соответствующий уполномоченный орган тем самым имеет решающее слово в деле предоставления земельного участка. Однако за пределами этого управленческого действия (т.е. когда границы участка установлены в натуре и выдан соответствующий документ) полномочия указанного органа заканчиваются и он не вправе обязывать землепользователя совершать действия, не предусмотренные законом.

Отграничение гражданского права от земельного права до принятия нового ГК РФ практически не вызывало особых затруднений и состояло в том, что объектом второго являлась земля, а не какое-то другое имущество.

Закрепление в Конституции РФ частной собственности на землю, восстановление в законодательстве категории недвижимости, разрешение купли-продажи земли, а следовательно, появление земельного рынка, разрешение залога земли, ипотеки и т.д. дали возможность цивилистам поставить вопрос о пересмотре важнейшего и основополагающего принципа в отношении земельного и гражданского законодательства.

Однако если обычное имущество представляет собой материальные ценности, созданные человеческим трудом, то земля – естественно возникший объект природы и существует по особым объективным законам природы. Эти признаки нашли свое отражение в земельном праве и не присущи гражданско-правовому регулированию.

Включение земли в отношения собственности (сделки купли-продажи и т.п.) осложнили разграничение земельных отношений от гражданско-правовых. Так, например, при продаже земельного участка возникают две группы отношений: земельные (касающиеся переоформления купленных земельных участков) и гражданские (возникающие при процедуре купли-продажи этих участков).

Земельно-правовая и гражданско-правовая процедуры тесно переплетаются и взаимообусловливают друг друга: земельно-правовые нормы дают основания гражданско- правовым сделкам, а в гражданско-правовых сделках практически реализуются земельно-правовые нормы.

Отличие финансового права от земельного права заключается в том, что если предметом первого являются отношения по обороту финансовых средств, то в предмет второго финансовые отношения входят частично и лишь в той части, которая касается обеспечения условий надлежащего использования земельных участков. Например, финансирование проектно-изыскательских работ по размещению объектов на земельных участках допускается только после вынесения органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения данных объектов. Иначе говоря, нормы земельного права взаимодействуют с нормами финансового права лишь в области, обеспечивающей устранение причин и условий, способствующих нерациональному размещению этих объектов и непроизводительных затрат на проектно-изыскательские работы.

От экологического права земельное право отличается тем, что если эколого-правовые нормы регулируют отношения, возникающие в связи с охраной экосвязей природных объектов, то земельное право регулирует преимущественно экономические земельные отношения, возникающие в связи с предоставлением, изъятием земель, порядком их использования. При этом в предмет земельного права входят и отношения, связанные с экологизацией землепользования, однако эта экологизация имеет вспомогательный характер. Так, требование улучшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности является обязательным элементом землеустроительных действий и деятельности по реализации прав собственника на землю, землевладельца, землепользователя и арендатора земли.

Если в предмет эколого-правового регулирования входят отношения, связанные с охраной вод, лесов, недр, дикой фауны и атмосферного воздуха, то в предмет земельного права входят лишь отношения, связанные с использованием земли. Согласно ЗК РФ лесные, водные отношения, а также отношения по использованию и охране недр, растительного и животного мира, атмосферного воздуха, особо охраняемых территорий и объектов, объектов культурного наследия народов России регулируются специальным федеральным законодательством РФ и ее субъектов.

От аграрного права земельное право отлично тем, что предметом аграрного права являются производственные отношения, складывающиеся в сфере производства сельскохозяйственной продукции, как это утверждал М. И. Козырь , а земельно-правовое предписание направлено на создание надлежащих предпосылок для сельскохозяйственной эксплуатации угодий (предоставление земель в пользование, установление критериев рационального их использования, порядка выделения земельных участков для создания крестьянских хозяйств и т.д.).

Вместе с тем объекты аграрного права отличны и от объектов гражданского права, поскольку первые, находясь в сфере сельскохозяйственного производства, связаны с использованием угодий. Взаимосвязь с землей влияет на юридический статус имущественных объектов. Например, мелиоративная стационарная система используется в режиме, продиктованном объективными законами природы (весенне-летний цикл работы, обеспечение режима почвенной влаги, подчиненность ритма работы фазам роста выращиваемой сельскохозяйственной продукции и т.п.).

Объекты аграрного права (техника, сельскохозяйственные сооружения, мелиоративные устройства и т.п.) являются элементами сельскохозяйственной технологии, правовое регулирование отношений которой в силу их специфики нуждается в наличии определенных норм аграрного права.

От трудового права земельное отличается тем, что предметом первого является внутренний трудовой распорядок предприятий-землепользователей, а предметом второго – земельный распорядок.

Поскольку земельный распорядок на предприятии реализуется через трудовой распорядок, то нормы земельного и трудового права, безусловно, тесно взаимосвязаны. Например, сельхозпредприятие обязано эффективно использовать свои угодья, повышая их плодородие и применяя природоохранные технологии, но эта цель может быть достигнута через надлежаще поставленную в данном хозяйстве дисциплину, применение стимулов и других мер воздействия, предусмотренных трудовым законодательством.

Козырь М. И. Аграрное право России. Состояние, проблемы и тенденции развития. М., 2009.