Совет многоквартирного дома

Этот институт абсолютно новый. Необходимость его введения обусловлена, на наш взгляд, стремлением государства вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом (в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого). Понятие, порядок избрания, а также права и обязанности совета подробно описаны в новой ст. 161.1 ЖК РФ. Мы не считаем необходимым переписывать данную статью, представим лишь обзор основных положений и постараемся понять, как создание совета повлияет на деятельность участников рынка жилищных услуг.

Итак, в силу п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, имеющем более четырех квартир (если в таком доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом (иным специализированным потребительским кооперативом)), обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений (иначе говоря, в качестве способа управления избрана управляющая организация либо непосредственное управление). Из числа членов совета избирается его председатель. Пунктом 2 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрен принудительный порядок реализации приведенной нормы: если в течение календарного года*(8) решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома или создании ТСЖ. Однако представляется, что этого недостаточно (жильцы могут просто игнорировать такие собрания либо по-прежнему не реализовывать принятые решения). Никакой альтернативы открытому конкурсу по отбору управляющей организации в данном случае не предусмотрено. Главное - повышение правосознания граждан, а в этом вопросе принудительные меры не работают. Поэтому ст. 161.1 ЖК РФ может остаться декларативной. Польза от введения института совета может быть только в тех домах, где жильцы изначально вовлечены в управление и заинтересованы в совместной работе, но создание ТСЖ невыгодно. К сожалению, таких случаев совсем немного.

Наиболее интересными для управляющих организаций и компаний, с которыми собственники заключают договоры при выборе непосредственного управления домом, являются следующие моменты:

Совет контролирует оказание услуг, выполнение работ этими компаниями, следит за качеством предоставляемых коммунальных услуг (пп. 5 п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);

Председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на содержание и ремонт общего имущества, подписывает акты приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту, акты о нарушении нормативов качества или периодичности данных услуг и работ, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств (пп. 6 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);

Председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления либо (в случае непосредственного управления) договоры с соответствующими компаниями (пп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Здесь же отмечено: по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Получается, что иные собственники должны сами подписать договоры (однако принудить их сделать это закон не позволяет).

Здравствуйте.

Жилищным кодексом РФ не урегулированы вопросы, связанные с избранием счетной комиссии при проведении общего собрания собственников МКД.

Как правило, при проведении общего собрания собственники руководствуются Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Данный документ содержит Методические рекомендации, которые разработаны в соответствии с нормами ЖК РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в МКД в подготовке и проведении общего собрания как в очной, так и в заочной форме (см.: Преамбула).

IV. Подготовка к проведению общего собрания

6. Инициатор (инициативная группа) вправе осуществлять и иные действия, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления таким домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и другое).
VI. Проведение общего собрания собственников в очной
форме (собрание)
Сообщение о проведении общего собрания
2. В случае повестку дня каждого общего собрания рекомендуется включать вопросы об избрании председателя общего собрания, секретаря общего собрания, состава счетной комиссии общего собрания.
Подведение итогов голосования на общем собрании
16. Подведение итогов голосования по вопросам, включенным в повестку дня данного общего собрания, осуществляется счетной комиссией, члены которой избираются на общем собрании.
Оформление решений общего собрания
22. Протокол общего собрания составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе должны быть указаны дата и место проведения общего собрания, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Примерная форма протокола общего собрания приведена в Приложении N 3 к настоящим Рекомендациям.
VII. Проведение общего собрания в форме
заочного голосования
Подведение итогов общего собрания в форме
заочного голосования
13. Для подведения итогов общего собрания в форме заочного голосования создается создана счетная комиссия, члены которой избираются на общем собрании.
15. Протокол общего собрания в форме заочного голосования составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе должны быть указаны дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Примерная форма протокола общего собрания в форме заочного голосования приведена в Приложении N 5 к настоящим Рекомендациям.

Селекционеры или назначенный бюджетный комитет должны печатать и распространять информацию об ассигнованиях на ежегодном городском собрании или до него. Города имеют три общих направления. Сначала: модератор: читает элемент бюджета; требует рекомендации финансового комитета по этому пункту; призывает к обсуждению этого пункта; и призывает к голосованию по этому вопросу. Затем модератор делает то же самое со следующим элементом бюджета.

Второй: модератор читает каждый элемент бюджета, но не останавливается для обсуждения. Если избиратель хочет обсудить пункт, он или она звонит, «Держи!»,? или аналогичное слово, в зависимости от Городского собрания. Модератор будет откладывать? этот элемент, и вернемся к нему позже. После прочтения всех статей бюджета модератор призывает к голосованию по всем предметам, которые не были отложены. Затем модератор берет элементы бюджета, которые были отложены. Модератор призывает к обсуждению, возможным поправкам и голосованию по каждому пункту.

Из указанного можно сделать выводы: 1) Методические рекомендации носят рекомендательный, а не обязательный характер 2) Мет. рекомендации не устанавливают требования к составу счетной комиссии.

Возможно, такие требования содержатся в ранее принятом решении собственников помещений в МКД о порядке проведения общего собрания, в т.ч. о том, что членами счетной комиссии могут быть только собственники помещений данного МКД. В таком случае будет обязанность по соблюдению подобных правил.

Однако, на уровне законодательства отсутствует норма о том, что членами счетной комиссии могут быть только собственники помещений МКД.