Существенные условия договора купли-продажи - ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

• Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
• законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
• законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
• законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

• сведения о месте и дате составления договора;
• сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
• информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
• регистрационный знак, если он имеется;
• стоимость продажи транспортного средства;
• идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

• указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
• способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
• гарантийные обязательства;
• комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

• полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
• цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
• заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Существуют четко определенные правила составления договора купли-продажи, при соблюдении которых регистрация перехода права пройдет беспрепятственно. Статистика показывает, что именно допущенные типичные ошибки в 40 процентах случаев являются причиной отказа в регистрации.

Необходимые документы

Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
• документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
• документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

Стандартная структура договора купли-продажи

Договор о приобретении недвижимости бывает и достаточно простым, и весьма объемным и сложным документом с множеством пунктов. Мы же говорим о документе универсального типа, который является основой любого договора о купли-продаже объекта недвижимости и содержит все пункты, обязательные для регистрации перехода права собственности.

Структурно универсальный договор о купли-продаже включает:

• вступление (преамбулу);
• собственно предмет данного договора;
• перечисление прав и обязанностей сторон договора;
• цену и порядок взаиморасчетов;
• ответственность контрагентов;
• прочие условия сделки;
• реквизиты обеих сторон и их личные подписи.

Теперь разберемся, что конкретно необходимо указать в этих разделах и какие из них строго обязательны.

В преамбуле требуется указать:

1) точное название документа (договор купли-продажи);

2) дату оформления договора (с указанием числа, месяца и года);

3) место оформления (населенный пункт, город);

4) ФИО продавца объекта и покупателя, их полные паспортные данные, а также именно в этой части необходимо указать принятые в тексте сокращенные названия сторон — Покупатель и Продавец.

Предмет договора

Важнейшей структурной составляющей любого договора купли-продажи выступает именно предмет договора – здесь содержатся все основные условия сделки:

• предмет договора (суть договоренности сторон);
• сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, включая и его местоположение (точный адрес);
• если продается земельный участок, то в этой части указывается также кадастровый номер участка, его целевое назначение и категория земель;
• указание документов, позволяющих считать имущество принадлежащим собственнику (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Здесь же указывается вид права собственности (собственность, общая долевая собственность, общая совместная собственность);
• обязанности и права обеих сторон по данному договору;
• стоимость объекта недвижимости и порядок взаимных расчетов. Указывается точная стоимость объекта недвижимости и конкретный способ оплаты (аккредитив, рассрочка, банковская ячейка…);
• сроки выполнения сторонами перечисленных в договоре обязательств (к примеру, дата физического освобождения квартиры).

В зависимости от конкретных особенностей сделки будет изменяться и содержание каждого из перечисленных пунктов.

Обращаем ваше особое внимание на два пункта, которые являются обязательными при составлении договора купли-продажи – их часто упускают из вида:

1. Отсутствие претензий со стороны третьих лиц или указание таких лиц и их прав на пользование данным объектом недвижимости.
2. Если стороны договорились об оплате договора после прохождения государственной регистрации, обязательно необходимо оговорить будет ли объект считаться находящимся в залоге у предыдущего собственника до окончательной его оплаты, либо не будет.

Прочие условия

В этом разделе договора перечисляются статьи законодательства РФ, на которые необходимо сослаться в тексте договора. Кроме того, здесь же отдельным пунктом важно указать количество составленных экземпляров данного документа, с учетом одного дополнительного, который останется у регистрирующего органа.

Важнейшие требования, предъявляемые к оформлению договора купли-продажи

Документ необходимо составлять в бумажном виде, при этом он может иметь один или несколько листов. В последнем случае листы прошивают и соединяют специальной наклейкой, все участники сделки визируют своими подписями и документ, и его последний лист на наклейке (при желании также можно поставить подписи и на каждом из листов договора).

Самые распространенные ошибки в процессе составления договора купли-продажи

Чаще всего ошибки в данном случае касаются неправильного описания обязательных пунктов или же их отсутствия. Но есть и другие нюансы:

Следите за отсутствием разночтений в данных, указанных в документе – это касается данных паспортов, характеристики объекта недвижимости, в том числе адреса, кадастрового номера, площади объекта, описания правоустанавливающих документов.

Проверьте, чтобы указанное в документе количество его экземпляров соответствовало количеству, которое будет передаваться в орган регистрации.

Дата подписания, указанная в преамбуле, не может быть более поздней, чем дата подачи договора на регистрацию.

Следите за правильным написанием названия органа регистрации в теле договора.

Типичной ошибкой является отсутствие в документе упоминания о статье ГК РФ 488, в которой идет речь об отсутствии или наличии залога в пользу продавца – она необходима, если стороны договорились провести окончательный расчет после регистрации перехода права собственности.

Перечень недочетов и ошибок можно бесконечно продолжать в зависимости от особенностей конкретной сделки, вот почему важность грамотного и корректного составления договора купли-продажи объекта недвижимости трудно переоценить. Составив договор правильно, вы избавитесь от разного рода сложностей при подаче документов на регистрацию. Кроме того, таким образом вы исключите риск возможного судебного разбирательства после сделки.

Внимательно разобравшись с тонкостями российского законодательства, каждый из вас сможет самостоятельно составить договор купли-продажи недвижимости корректно. Рекомендуем при составлении договора купли-продажи всегда помнить, что каждая сделка уникальна, а значит – требует максимально досконального изучения всех ее особенностей.

В составлении вам поможет наш образец договора купли-продажи и посвященная этому статья ,а также перечень документов и их особенности в статье .

Следующие наши материалы мы посвятим подробному анализу документов, предоставляемых продавцом, а также другим особенностям договоров купли-продажи и оформления сделок.

Составить документы для купли продажи нужно правильно! Иначе от них будет больше вреда, чем пользы. Ведь, что написано пером — не вырубишь топором!
Без письменного оформления сделки не обойтись. Гражданский кодекс РФ требует составления письменного договора или соглашения об отчуждении объекта недвижимости.
Кроме того регистрация перехода права или обременения права в Росреестре происходит только на основании письменного документа, выражающего условия сделки.
Разберемся подробно, как составить документы для купли продажи правильно и какие документы нужны?

Составить документы для купли продажи нужно без ошибок

Сделка купли-продажи недвижимости — многоэтапны! Ведь мало договор заключить. Прежде необходимо исключить риски потери денег.
А потом еще и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Пособия и консультации по самостоятельному оформлению купли-продажи

Чтобы вам не ошибиться в оформлении сделки и соблюдении обязательных процедур — посмотрите видео консультации и прочтите пособия.

Переходите на страницу пособий

Как правило сделка купли-продажи недвижимости проходит в три этапа:

Первый этап сделки — оформление предварительных договоренностей

На первом этапе стороны сделки заключают предварительный договор и соглашение о задатке.

• Для подготовки полного пакета документов для сделки и их детального изучения, для исключения рисков и «подводных камней», необходимо время — от нескольких дней, а иногда и до нескольких месяцев.

• Чтобы договоренности между Продавцом и Покупателем были исполнены без искажений необходим предварительный договор.

• Обеспечить его выполнение необходимо передачей денег — задатком.
• Задаток оформляется Соглашением и ни как иначе.

• Передача денег подтверждается Распиской о получении денежных средств от продавца и ни как иначе!

Внимание!
Расписка не является самостоятельным документом в сделке и не подтверждает оформление сделки. Расписка подтверждает только факт получения денег физическим лицом!
В расписке обязательно необходимо указать на документ, заключенный между продавцом и покупателем.

Все эти документы вступают в законную силу после их подписания всеми участниками купли-продажи.

Составление документов для оформления сделки может вызывать у вас затруднения.

Не переживайте! Легко составить договор, соответствующий требованиям законодательства с помощью онлайн сервиса «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Воспользуйтесь сервисом Конструктор договоров от автора сайта всего за 290 рублей и вы получите по три готовых документа, необходимых для оформления каждого этапа сделки.

Итого, первый этап сделки требует оформления трех документов: предварительного договора, соглашения о задатке и расписки от продавца.

• Предварительного договора, который легко составить с помощью специальной веб- программы Конструктор договоров.
• Соглашения .

Готовое соглашение о задатке и нужную форму расписки от продавца вы получите вместе с предварительным договором, составленным с помощью Конструктора договоров.

Так же эти документы можно изготовить самостоятельно

• Эти документы можно написать от руки на чистой бумаге или с использованием , а так же составить на компьютере и распечатать.

Подписываются документы собственноручно всеми участниками сделки: ФИО полностью и подпись.

Дата составления документа обязательна!

Второй этап сделки — подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи

Второй этап сделки — это составление и подписание:

• Договора купли-продажи
• Акта приема-передачи
• Расписки от продавца в получении денег

Внимание!
Договор купли-продажи вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки не всегда !!!

Если недвижимость принадлежит:

• несовершеннолетним собственникам
• недееспособным собственникам

• нескольким собственникам на праве общей долевой сoбственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по oдной сделке

Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

Третий этап сделки — регистрация перехода права собственности

• Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю и регистрация права собственности на покупателя осуществляется в Росреестре — Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
• В ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, вносятся данные о новом правообладателе(владельце) и выдается выписка из ЕГРН с информацией о регистрации права.

Договор купли-продажи квартиры — основной документ, описывающий условия и фиксирующий сделку по недвижимости, закрепляющий переход права и признание нового владельца собственности. От правильно составленного договора напрямую зависит успех сделки, да и всего мероприятия по покупке недвижимости в целом. Любая некорректная информация, несоответствующие стандартам формулировки или ошибки в данных могут привести к приостановке регистрации, отказе в предоставлении ипотечного кредита или другим более неприятным последствиям.

Стоит рассмотреть основные моменты, которые обязательно следует проверить при оформлении договора купли-продажи квартиры. Итак, документ должен содержать:

— реквизиты и персональные данные сторон;

— предмет договора, условия сделки;

— сумму и формат расчетов;

— условия приема-передачи продаваемого имущества;

— гарантийные обязательства;

— прочие условия и договоренности, имеющие значение при осуществлении сделки.

1. Реквизиты сторон

Участниками сделки являются покупатель и продавец. Значит, договор купли-продажи квартиры должен содержать их персональные и регистрационные сведения. Перед подписанием стоит проверить паспортные данные, место регистрации, правильность написания ФИО.

2. Предмет договора

Один из основных пунктов, описывающий суть сделки. Этот пункт должен содержать информацию о том, кто, кому и на каких условиях продает объект недвижимости. Предметом договора признается квартира или иная недвижимая собственность.

Должен быть указан объект, его адрес, параметры и характеристики, данные из свидетельства о собственности и правоустанавливающих документов. При подписании соглашения нужно сверить реквизиты свидетельства и документа-основания с данными в оформляемом договоре.

Также в документе должны быть перечислены сопутствующие условия, если таковые имеются. Например, квартира остается под залогом, оформляется в долевую собственность или приобретается с использованием какого-либо сертификата или субсидии.

3. Порядок взаиморасчетов

В данном пункте указывается сумма сделки с описанием расчетов (наличными средствами, с привлечением ипотечного кредита, безналичным переводом) и сроками передачи денег. Если вся сумма за квартиру не передается единовременно в день сделки, то в этом пункте должны быть расписаны все условия перечисления и получения денег покупателем.

4. Условия передачи имущества

Ранее для этих целей составлялся отдельный акт приема-передачи. Сегодня такая практика встречается редко, чаще в договор купли-продажи просто вносится пункт о приеме-передаче недвижимости.

Также в этом пункте прописываются сроки физического освобождения квартиры.

5. Гарантии

Здесь содержится информация о том, что стороны обязуются соблюдать все условия сделки. Указывается отсутствие претензий, долгов по налогам и ЖКХ, гарантируется дееспособность всех участников сделки и добровольное подписание договора.

6. Прочие условия

Дополнительными условиями договора могут быть пункты о снятии зарегистрированных лиц с учета в определенный срок, описание предметов мебели или неотделимых улучшений, которые передаются новому владельцу, и другие договоренности, которые стороны желают зафиксировать в документальном виде.

Это основные положения, которые есть в каждом договоре. Но помимо описанных пунктов документ содержит еще массу нюансов, которые обязательно нужно учитывать при совершении сделки. Поэтому составление договора купли-продажи квартиры лучше доверить опытному и грамотному юристу, специализирующемуся в области недвижимости, это обеспечит безопасность сделки и успех всего мероприятия.

Любая сделка по продаже и приобретению какого-либо товара, как правило, должна подтверждаться письменным договором.

При этом, если Вы приобретаете продукты в магазине, то договор естественно не составляется, но подтверждением данной сделки является товарный чек.

Необходимость заполнения шаблона договора купли-продажи

В том случае, если в качестве приобретаемого товара речь идет о более крупной покупке то, чтобы юридически подтвердить переход права собственности, договор необходим.

Общая форма договора купли-продажи независимо от объекта этого договора отвечает общим требованием к его составлению.

Если стороны данной операции - это физические лица, то в зависимости от приобретаемой вещи, договор лучше составить.

Конечно, если объектом покупки является автомобиль, то без данного документа Вы просто не сможете в установленный срок зарегистрировать его на себя.

Договор купли-продажи является тем самым необходимым подтверждением, что Вы не украли данное транспортное средство.

Содержание шаблона договора купли-продажи

Если не рассматривать отдельно нюансы каждого приобретаемого товара, то в общих чертах, данный документ должен содержать следующую информацию:

• Дата и место - это основной атрибут, который содержится практически в любом документе.
• Стороны сделки. В зависимости от того, кем являются стороны, физические или юридические лица, то и данные при внесении в текст данного документа, должны быть внесены в соблюдении данного фактора.
• Объект сделки. В тексте, как правило, звучит предмет договора. Но независимо от того, как именно звучит его наименование, описание его должно быть достаточно четким и полным, чтобы при прочтении ни у одного из лиц не возникло сомнений, о каком именно предмете идет речь.
• Права и обязанности. Тут все зависит от самой сделки. Если речь идет о моментальной передачи предмета от продавца к покупателю, то этот пункт достаточно стандартен. В том случае, если продавец обязуется в срок доставить приобретенную вещь, то следует отразить каким образом и когда будет произведена доставка. И ответственность за несвоевременную транспортировку товара. Покупатель, в свою очередь, как правило, имеет одну обязанность, независимо от приобретаемого предмета - это полная и своевременная уплата полагающейся суммы.
• Расчеты по сделке. В этом пункте следует указать, как будет произведен расчет за товар. Единовременно и полностью, либо частями и по определенному графику.
• Спорные ситуации. Решение спорных вопросов - это пункт каждого договора. Все спорные вопросы, если они не решаются мирным путем, будут решены согласно законодательства и в судебных органах.
• Подписи сторон являются подтверждением данного документа и согласие на все вышеперечисленные условия.

Также покупатель и продавец должны знать, что договор купли-продажи - это документ, который практически всегда после подписания его сторонами, является заключенным и имеет юридическую силу.

Исключением является покупка недвижимого имущества и всего, что относится к данному понятию. Данный договор в этой сделке должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в специальном гос.учреждении.

Ниже расположен типовой бланк и шаблон договора купли-продажи, вариант которого можно скачать бесплатно.