Статья 551 гк рф содержание права собственности.

СТ 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к Ст. 551 Гражданского кодекса РФ

1. Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, то есть применение последствий такого договора возможен лишь после государственной регистрации перехода права собственности. До этого момента изменение отношений с третьими лицами ввиду заключения договора продажи недвижимости невозможно.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость согласно ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - это внесение сведений о переходе права собственности на недвижимость к иному лицу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (реестр).

Если право собственности продавца на недвижимое имущество, которое на дату заключения договора не зарегистрировано в реестре, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), то отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество возможна и в принудительном порядке, когда одна из сторон договора продажи недвижимости необоснованно уклоняется от государственной регистрации. В этом случае решение о принудительной регистрации может вынести суд по требованию противоположной стороны или по требованию судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства. В этом случае основанием для государственной регистрации перехода права собственности будет не сам договор продажи недвижимости, а решение суда.

2. Применимое законодательство:

ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

3. Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 03АП-4811/14;

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-5610/14 по делу N А53-1149/2014;

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 19АП-5649/14;

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 14АП-6648/14;

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 03АП-5158/14;

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13494/14;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 20АП-4649/14;

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 N 15АП-2596/2009;

Комментарий эксперта:

Сделка купли-продажи недвижимости связана с совершением трёх основных действий. Это подписание договора, регистрация перехода права в госреестре и подписание акта приёма-передачи недвижимой вещи. По времени они могут не совпадать друг с другом, а подписания акта может и не быть вовсе.

Комментарии к ст. 551 ГК РФ

1. Из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в комментируемой статье выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.

Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст. 131 ГК).

2. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных ст. ст. 301 - 304 ГК.

3. Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК). В соответствии со ст. 6 Вводного закона впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует руководствоваться действующим порядком, который установлен различными правовыми актами и зависит от вида имущества (ст. 131 ГК).

Необходимые указания о порядке регистрации прав на недвижимое имущество содержатся также в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (РГ от 6 марта 1996 г). В п. 14 Указа предусмотрено, что впредь до принятия соответствующего федерального закона регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется теми органами, которые проводили ее. Регистрация прав на недвижимое имущество должна осуществляться по формам, прилагаемым к тексту Указа. Согласно п. 16 Указа создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, к компетенции которой отнесено в том числе ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним.

4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации. Возможность судебной защиты прав одной из сторон по договору следует отличать от отказа в регистрации со стороны органа, который обязан ее проводить. В этом случае права участника договора защищаются в порядке, предусмотренном ст. 13 ГК.

5. При участии в договоре продажи недвижимости государственного или муниципального унитарного предприятия или учреждения происходит отчуждение (принятие) вещи на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этих случаях, за исключением тех из них, когда должно действовать законодательство о приватизации, применяются общие правила о приобретении или прекращении права собственности (п. п. 2 и 3 ст. 299 ГК).

Комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ

1. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях. Данный вывод вытекает из анализа п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость. Согласно последним право собственности, как и любое другое вещное право на недвижимость, подлежит обязательной государственной регистрации. При этом понятия "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности" используются в ГК и Законе о регистрации прав на недвижимость как идентичные.

Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора.

Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Во всех остальных случаях договор признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (см. об этом коммент. к ст. 550).

Поэтому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 по делу N 5394/98 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 4, ст. 48)).

2. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Это означает на практике, что пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в ЕГРП в качестве такового (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 50 - 57).

Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость, а также Постановлениями Правительства РФ от 18.02.98 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963); от 31.08.2000 N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3718) и другими нормативными правовыми актами.

Согласно этим актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (в настоящее время - Федеральная регистрационная служба), и его территориальными органами, действующими в соответствующих регистрационных округах (ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость). При этом Федеральная регистрационная служба проводит государственную регистрацию только в случаях, установленных Законом о регистрации прав на недвижимость (например, при необходимости в отношении предприятия как имущественного комплекса - п. 2 ст. 22 Закона).

3. Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:
а) прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 11 этого Закона размер пошлины за государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью определяется налоговым законодательством;
б) проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;
в) установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);
г) внесение записей в ЕГРП;
д) выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при государственной регистрации права собственности, возникшего на основании подлежащей государственной регистрации сделки (например, при купле-продаже жилого помещения), - проставление записи о праве собственности в штампе регистрационной надписи на тексте договора (п. 79 Правил и приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

4. Статья 130 ГК к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.

В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ, принятыми после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК и ст. 17 Закона РФ от 20.08.93 N 5663-1 "О космической деятельности" (РГ, 1993, N 186) в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на космические объекты.

С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав.

5. Применительно к п. 2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ N 8 ему дано следующее толкование: "...арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности... сохраняется за продавцом.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем" (п. 14).

Обоснованность подобного толкования закона вызывает серьезные возражения. Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55 Конституции и п. 2 ст. 1 ГК такое ограничение может быть введено только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим решением волю законодателя.

6. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске было отказано, т.к. облпотребсоюз в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи не обращался.

Апелляционная инстанция решение суда отменила и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция указала следующее.

Между облпотребсоюзом и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор сторонами исполнен. Договор купли-продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка была исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз справедливо обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция квалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для органа, осуществляющего государственную регистрацию, провести государственную регистрацию сделки (п. 1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

Официальный текст :

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Комментарий юриста :

Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со статьей 131 Гражданского Кодекса РФ производится учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом. В настоящее время это Закон о регистрации прав на недвижимость.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данный Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка. Из содержания ст. 551 ГК РФ следует, что государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве , также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", содержатся следующие разъяснения:

Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.