1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

(в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 07.03.2005 N 15-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 30.12.2015 N 460-ФЗ)

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

(в ред. Федерального закона от 08.12.2011 N 424-ФЗ)

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

(пп. 8 в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

(пп. 2 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

(в ред. Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

(пп. 7 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

(пп. 13 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

(пп. 14 введен Федеральным законом от 19.06.2007 N 102-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно - территориальные образования;

8) исправительно - трудовыми учреждениями и лечебно - трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно - техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко - культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно - территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

оглавление | вперед >>

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами:

1. 1. ограничение оборота земельных участков по объекту (ст. 27 ЗК РФ - перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков);
   2. ограничение оборота по субъектам ;
   3. установление особого порядка совершения сделки .

Ограничение оборота земельных участков по объекту

Ограничение оборота земельных участков по объекту установлено ст. 27 ЗК РФ.

Земельные участки, изъятые из оборота:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
   2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
   3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
   4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
   5. объектами организаций органов государственной охраны;
   6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
   7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
   8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
   9. воинскими и гражданскими захоронениями;
   10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
   2. из состава земель лесного фонда;
   3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
   4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия , историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
   5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
   6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
   7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
   8. предоставленные для нужд связи (утратил силу с 1 марта 2015 г. );
   9. занятые объектами космической инфраструктуры;
   10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
   11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
   12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
   13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
   14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, изъятые из оборота , не могут

• • предоставляться в частную собственность, а также
  • быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте , не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков по субъектам

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

1. 1. сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
   2. особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ);
   3. приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Ст. 95 ЗК РФ устанавливает, что з емли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Установление особого порядка совершения сделки с земельным участком

Например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Земля как природный ресурс, недвижимое имущество и товар.

Земля обладает двойственной природой . Она может рассматриваться:

· как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей

· как объект недвижимости , имущественные права на который могут выступать в качестве товара .

Характеристика земли как природного ресурса :

ü территория (имеет границы)

ü рельеф (очертание верхней поверхности Земли)

ü почва (верхний слой, который производит растения)

ü растительность (источник флоры)

ü животный мир (источник фауны)

Обладает социальной и экономической ценностью (величина ценности зависит функций земли).

Характеристика земли как недвижимого имущества :

ü неперемещаемость (стационарность)

ü долговечность

ü многофункциональность

ü разрешенные виды использования

ü растущая стоимость

Характеристика земли как товара :

ü стоимость (стоимость земли может быть измерена и определена)

ü ограниченность (предложение земли ограниченно (абсолютно неэластично))

ü невосполнимость (ЗУ не может быть создан рукотворно)

Товаром являются земельные участки и отдельные права на них.

Особенности оборота земель.

Оборот земли – перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения. Передача прав на земельный участок от одного лица к другому .

1. земельные участки, оборот которых разрешен ;

2. земли, изъятые из оборота ;

3. земли, ограниченные в обороте .

Земли, изъятые из оборота.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность , а также быть объектами сделок , предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые:

1. государственными природными заповедниками и национальными парками ;

2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска , воинские формирования и органы ;

3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды ;

4. объектами организаций ФСБ ;

5.объектами организаций федеральных органов государственной охраны ;

6. объектами использования атомной энергии , пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ ;

7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО);

8. Федеральной службой исполнения наказаний ;

9. воинскими и гражданскими захоронениями ;

10. объектами государственной границы РФ .

В узком понимании земельный оборот - это совокупность:

• гражданско-правовых сделок с участками;
• возникающих на основании таких сделок обязательственных правоотношений.

В широком понимании оборот земельных участков включает все юридически значимые действия и события, вследствие которых возникают, видоизменяются и прекращаются субъективные права на землю. Земельный оборот включает:

• переход участков из одних частных рук в другие;
• предоставление публичных земель физическим лицам, коммерческим структурам и другим организациям в собственность, аренду или временное пользование.

Земельный оборот является частью общегражданского. Он предполагает юридическое оформление перехода материальных благ, связанных с владением и использованием земель. Специфика товарооборота в рассматриваемой сфере обусловлена:

• исключительной значимостью земельных ресурсов для государства и общества;
• естественными качествами земель как объектов гражданских правоотношений.

Правовое регулирование оборота земельных участков

Регламентация земельного оборота отражает компромисс между частноправовыми и публичными интересами. Она направлена на:

• обеспечение землевладельцам, арендаторам, землепользователям и другим заинтересованным лицам возможности получать подходящие земельные участки, владеть ими, извлекать полезные свойства и свободно распоряжаться;
• гарантирование публичных интересов государства и общества, в том числе в сфере экономики, экологии, национальной безопасности.

Основания возникновения субъективных прав на земельные участки (неисключительный перечень):

• административные акты органов местного самоуправления исполнительной госвласти;
• судебные вердикты, устанавливающие право лица на конкретный участок;
• приобретательная давность (неприменима к участкам муниципальной и госсобственности);
• сделки частных лиц друг с другом, а также с уполномоченными госструктурами;
• наследование (применительно к физическим лицам);
• обращение взыскания за долги;
• создание, реорганизация, ликвидация юридического лица - собственника участка;
• изъятие в пользу государства или муниципалитета, мотивированное публичными нуждами, нерациональным землепользованием и др.

Распространенные сделки, опосредствующие оборот земельных участков:

• купля-продажа;
• дарение;
• обмен;
• передача в уставной ка¬питал.

Субъективные права граждан и организаций на участки удостоверяются согласно Федеральному закону № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 14 данного Закона госрегистрация возникновения и перехода прав на участки подтверждается одним из таких документов:

• свидетельство о госрегистрации прав, оформляемое только в традиционной бумажной форме;
• выписка из ЕГРП, могущая быть обычным или электронным документом.

В случаях, когда основанием возникновения вещных прав на землю является договор, чиновник Росреестра проставляет на нем удостоверяющую факт регистрации отметку. Если договор имеет электронную форму, отметка делается с помощью квалифицированной электронная цифровая подпись.

Дискуссия о возможности признания земель объектом гражданского оборота

В СССР существовала государственная монополия на природные ресурсы. Земля была исключена из гражданского товарооборота. В современной России она свободно покупается и продается. В отношении земли возникают и прекращаются вещные права. Остается открытым вопрос о том, что именно является предметом гражданского оборота: собственно земля или земельный участок?

Гражданский кодекс РФ не содержит определения категории «земля» как объекта гражданских правоотношений. В зависимости от контекста в это понятие вкладывается разное значение.

В ст. 129 ГК РФ о земле упоминается как о вещи: «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться». В ст. 130 ГК РФ законодатель называет вещью земельный участок, причем противопоставляет его с землей. Дословно: «к недвижимым вещам… относятся земельные участки… и все, что прочно связано с землей».

Обратим внимание на наименование главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» и первой статьи этой главы (ст. 260) «Общие положения о праве собственности на землю».

В названиях и тексте остальных 25 статей этой главы речь идет о праве собственности и вещных правах на участки, а не на земли как таковые.

Таким образом, единства терминологии в отношении земли ГК РФ не демонстрирует.

Не возникает сомнений по поводу гражданской оборотоспособности земельных участков. Вопрос о том, может ли быть признана объектом гражданского оборота земля, остается дискуссионным в науке. К правоприменительной практике ближе всего такие подходы:

• земля - абстрактная категория, характеризующая лишь связь с природой;
• земли - это совокупность участков, объединенных в одну категорию по целевому назначению;
• слово «земля» - сокращенное обозначение земельного участка.

В российских реалиях частное лицо, гражданин, иностранец, коммерческая структура или иная организация могут владеть участком, но не землей как таковой. В публичной собственности могут находиться как целинные земли, так и участки.

Формирование участка - одно из необходимых условий предоставления земельных ресурсов во владение и пользование частному собственнику.

Характеристики земельного участка как объекта гражданского оборота

Ст. 6 Земельного кодекса РФ определяет участок как часть поверхности земли с установленными границами. В юридической литературе акцентируется внимание на следующих характеристиках участка:

• является неотторжимой частью земной поверхности (территориальная недвижимость) или почвенного слоя (плодородная недвижимость);
• признается материальным благом, подлежащим использованию путем хозяйствования;
• обладает не только количественными, но и качественными характеристиками, определяющими его целевое назначение;
• используется исключительно в соответствии с целевым назначением, с учетом установленных ограничений;
• подлежат обязательной регистрации в госкадастре, реестре недвижимости.

Индивидуализирующие характеристики земельного участка:

• расположение;
• площадь;
• границы.

Дополнительные признаки:

• кадастровый номер;
• целевое назначение;
• разрешенное использование;
• вещные права и их ограничения;
• кадастровая стоимость;
• наличие/отсутствие зданий, коммуникаций, линейных объектов.

Связь оборота земельных участков и расположенных на нем объектов

Земельный участок физически сложен. В его составе выделяют вертикальный и горизонтальный срезы. Вещественные компоненты, юридически входящие в состав земельного участка:

• поверхностный плодородный слой;
• многолетние насаждения;
• минералы и камни на поверхности и в глубине (в пределах, разрешенных для использования).

Частью земельного участка юридически не являются:

• воздушное пространство над поверхностью земли;
• недра под поверхностью;
• дороги, коммуникации, линейные сооружения;
• здания, строения;
• водоемы и леса.

Дискутируется возможность применения в отношении участков и расположенных на них объектов понятий «сложная вещь», «имущественный комплекс».

В первом случае с момента ввода в эксплуатацию здания землю и недвижимость считают единым неделимым объектом, имеющим одинаковый правовой режим. В пользу этой позиции свидетельствует содержание ст. 552 и ст. 35 ГК РФ, которыми установлен принцип единства юридической судьбы участка и размещенной на нем недвижимости.

Обычно собственник недвижимости и участка - одно лицо. Но если это не так, собственник здания вправе претендовать на выделение участка, обеспечивающего эксплуатацию недвижимости (проезд, проход, ремонт и техническое обслуживание).

Во втором случае обосновывается применение к участку и расположенным на нем объектам предписаний ст.135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». Причем, в одних обстоятельствах (земли сельскохозяйственного назначения) участок признается главной вещью, а в других (земли населенных пунктов) - принадлежностью.

Высказывались даже идеи о необходимости исключения водоемов и лесов из числа самостоятельных объектов товарооборота. Обосновывается мнение, что в указанных случаях необходимо вести речь об участках, занятых водой и насаждениями. Однако это спорно: интерес для товарооборота представляет не затопленный водой участок, а сам водоем.

Государственная регистрация земельного оборота

Правовое регулирование оборота земельных участков включает предписания, касающиеся регистрации участков и сделок с ними. Для этих целей в России действуют государственные две информационные базы:

• в ГКН содержаться кадастровые и технические данные;
• в ЕГРП - сведения о вещных правах (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда) и обременениях (залог, ипотека, сервитут).

Проведение землеустроительных и кадастровых работ, а также внесение соответствующих данных в ГКН является условиям совершения сделок и проведения иных юридически значимых действий с землей. Значение ЕГРП переоценить невозможно. Сделка в отношении участка, подписанная после 1997 года, считается заключенной и порождает правовые последствия только после ее госрегистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ, ст. 4, 33 № 122-ФЗ).

В целях защиты интересов участника правоотношений с землей, действовавшего добросовестно, законодатель установил исключение из общего правила. В случае уклонения контрагента от обращения в Росреестр или МФЦ сторона сделки, исполнившая сделку полностью или частично, вправе обратиться в суд. Такая необходимость обычно возникает у лиц, которые уплатили определенную сумму собственнику участка.

По иску заинтересованного лица суд вправе признать незарегистрированную сделку действительной.

В этом случае госрегистрация впоследствии проводится на основании вердикта суда (ст. 1565 ГК РФ).

ЕГРП появился в 1997 году. Вещные права на землю, возникшие или претерпевшие изменения после 1997 года, должны быть в нем зарегистрированы. И наоборот: если последние юридические значимые действия с участком происходили до 1997 года, сведения о нем в ЕГРП могут отсутствовать. Это не приуменьшает прав и возможностей собственника.

Современная система госрегистрации заменила собой нотариальное удостоверение. Участники земельных правоотношений более не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением сделок с землей. Эта процедура сегодня является исключительно добровольной.

Содержание ограничений оборота земельных участков: общее понятие

Вещи подразделяются на:

• свободные в обороте, могущие переходить из рук в руки на основании любых гражданско-правовых соглашений, а также в порядке преемства (наследование, реорганизация организации);
• ограниченные в обороте, касательно которых действуют исключения из правил о свободной продаже;
• напрочь изъятые из товарооборота, не могущие быть предметом сделок.

Приведенная классификация вполне применима к землям. Вопросы их оборотоспособности регламентированы одновременно Гражданским и Земельным кодексами, причем посредством достаточно сложной схемы с отсылочными нормами.

Ст. 27 ЗК РФ определяет, что оборот участков осуществляется согласно ГК РФ. Участки, отнесенные к изъятым из оборота землям, не могут передаваться в частные руки или становится объектом договора. Участки, оборот которых ограничен, в частную собственность не передаются.

В действующем ГК РФ заложена такая схема. Лица, обладающие участками на вправе собственности, вправе их отчуждать (продавать, дарить, обменивать), передавать в залог или аренду в той мере, в какой они не исключены из оборота и не ограничены в нем (ст. 260).

При этом ст. 209 ГК РФ содержит отсылочную норму: земля может переходить от одного лица к другому постольку, поскольку их оборот допускается природоресурсным законодательством (ст. 129). По смыслу ГК РФ земельное законодательство должно содержать не только перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте, но и установить случаи оборотоспособности земель.

Перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте

На основании ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земли, занятые объектами, находящимися общефедеральной собственности, а именно:

• природными заповедниками, национальными парками;
• объектами атомной энергетики;
• зданиями, используемые для деятельности ФСБ, ФСИ, ВС РФ, военных судов, госохраны,
• объектами, для деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• кладбищами;
• техническими сооружениями и коммуникациями, эксплуатируемыми в интересах охраны государственной границы.

Ограничены в обороте земли муниципальной и госсобственности, занятые:

• особо охраняемыми природными территориями;
• лесами, водными объектами;
• ценными объектами культурного и археологического наследия;
• недвижимостью морского, внутреннего водного, воздушного транспорта;
• объектами навигационного обеспечения;
• автодорогами общего пользования;
• объектами национальной обороны, таможни;
• инфраструктурой ж/д транспорта;
• космической инфраструктурой;
• гидротехническими сооружениями.

Также ограничены в обороте:

• земли закрытых административно-территориальных образований;
• участки, используемые для производства ядовитых и наркотических веществ;
• деградированные и загрязненные отходами земли;
• зарезервированные для муниципальных или госнужд территории;
• участки, размещенные в I и II поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевых и хозяйственно-бытовых нужд населения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена их спецификой. Согласно классификации вещей в гражданском праве земли отнесены к непотребляемым и неуничтожаемым объектам.

Однако применительно к землям сельскохозяйственного назначения «потребляемость» включает не только уничтожение в процессе использования, но и возможное ухудшение качества. Земли сельскохозяйственного назначения при неправильной эксплуатации истощаются. Причем, их плодородие впоследствии может восстанавливаться полностью или частично.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли вне поселений, предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны и подразделяются на:

• угодья, имеющие плодородный слой (пашни, сенокосы);
• вспомогательные земли, на которых размещены подъездные пути, сельскохозяйственные строения, коммуникации, защитные насаждения и другие подобные объекты.

Плодородные земли, пригодные для растениеводства и животноводства, требуют особого «хозяйского» отношения. Регулирование оборота земельных участков призвано обеспечить:

• стабильное землепользование, по-возможности нечастый переход участков из одних рук в другие;
• невозможность излишнего дробления участков сельскохозяйственного назначения, которое бы препятствовало рациональному землепользованию;
• сокращение к абсолютному минимуму ситуаций, в которых плодородные почвы переводятся в состав земель другой категории.

Основные положения №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сводятся к следующему:

1. Признание преимущественных прав выкупа. Субъекты РФ и муниципалитеты обладают таким правом в отношении земель сельскохозяйственного назначения во всех случаях, кроме их продажи с публичных торгов (ст. 8). Преимущественное право дольщиков на выкуп долей других участников долевой собственности на участок во всех случаях продажи.

2. Невозможность нахождения земель сельскохозяйственного назначения в собственности иностранцев, иностранных и совместных предприятий (доля иноземного капитала >50%). Иностранные элементы не вправе покупать сельскохозяйственные участки. Если они получают их в порядке правопреемства (наследование, реорганизация), то обязаны продать или реализовать иным способом в течение года. Если этого не произошло, применяется принудительное изъятие (ст. 5, 6 № 101-ФЗ).

3. Установление минимальных размеров вновь образуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения. Минимальная площадь искусственно орошаемых/осушаемых земель устанавливается отдельно. Максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий в пределах одного муниципального района устанавливается местными властями на уровне >10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на этой территории.

4. Соглашение об аренде сельскохозяйственных земель может быть заключено на срок 3-49 лет. Арендатор, пользовавшийся землей надлежащим образом, обладает приоритетным правом перезаключения сделки. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, одновременно арендуемых одним субъектом хозяйствования, не ограничена федеральным законодательством и не может ограничиваться региональным.

Кроме того, законом установлены особенности оборота долей в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения. Не вдаваясь в подробности можно утверждать следующее. Законодатель предоставил дольщикам возможность отчуждать их доли другим участникам долевой собственности или сторонним лицам без выдела участка в натуре. Все это сделано для того, чтобы исключить ненужное дробление сельскохозяйственных участков.

Запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы

Законодатель изъял участки, находящиеся в пределах береговой полосы, из гражданского оборота (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Они не предоставляются в частную собственность.

Согласно п. 6 ст. 6 Водного кодекса России береговой полосой является полоска суши вдоль линии водного объекта, предназначенного для общего использования. Ее ширина составляет 20 м. Меньшая, 5-метровая береговая полоса, установлена для:

• каналов;
• ручьев;
• рек протяженностью от истока до устья <10 км.

Граждане могут пользоваться береговой полосой для передвижения и отдыха, в том числе для рыболовства и причаливания лодок. Расположение участков в водоохраной зоне может подтверждается схемой размещения береговой зоны и прибрежной защитной полосы.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

земельное право

Можно ли образовать самостоятельный участок с основным видом "коммунальное обслуживание" на площади в 0,5 кв.м.?

любовь 05.09.2019 22:05

ЗК РФ Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Сайботалов Вадим Владимирович 06.09.2019 01:29

Задать дополнительный вопрос

ЗК РФ Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Ломов Владимир Валерьевич 07.09.2019 00:00

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.