ДонецкАЯ НароднАЯ РеспубликА

ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И ИХ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ)

Настоящий Закон определяет правовые, экономические, организационные основы проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений), и направлен на обеспечение признания и защиты государством таких прав, создание условий для функционирования рынка недвижимого имущества.

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера применения Закона

1. Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Донецкой Народной Республики государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений). Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства и их ограничений (обременений) в случаях, установленных законом, проводится в порядке, определенном настоящим Законом, с учетом особенностей правового статуса такого объекта.

2. Действие настоящего Закона не распространяется на государственную регистрацию прав на воздушные и морские судна, судна внутреннего плавания, космические и другие объекты гражданских прав, на которые распространяется правовой режим недвижимой вещи.

Статья 2. Основные термины

1. Для целей настоящего Закона используются следующие основные термины:

1) государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) (далее – государственная регистрация прав) – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, ограничения (обременения) таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество;

2) Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав) – единая государственная электронная информационная система, содержащая сведения о вещных правах на недвижимое имущество, их ограничениях (обременениях), а также об объектах и субъектах таких прав;

3) недвижимое имущество – земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия как единые имущественные комплексы;

4) ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, соглашений, ареста имущества и других).

Статья 3. Принципы государственной регистрации вещных прав

1. Государственная регистрация прав является обязательной. Информация о вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) подлежит внесению в Государственный реестр прав.

2. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

3. Вещные права на недвижимое имущество и их ограничения (обременения), подлежащие государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации.

4. Вещные права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона и приобретенные способом, не противоречащим законодательству Донецкой Народной Республики, признаются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в органах государственной регистрации вещных прав при таких условиях:

1) если государственная регистрация вещных прав была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения;

2) если на момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав.

Ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона и зарегистрированные в порядке, установленном законодательством Донецкой Народной Республики, действовавшим на момент их возникновения, признаются действительными.

Ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество, возникшие на основании договоров аренды, залога, сервитута, ренты и других, зарегистрированные в порядке, установленном законодательством Донецкой Народной Республики, действовавшим на момент их возникновения, признаются действительными для лиц, осведомленных о наличии таких ограничений (обременений), в частности, для сторон договоров, на основании которых они возникли.

5. Государственная регистрация прав является публичной, проводится органом государственной регистрации вещных прав, который обязан предоставлять информацию о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) в порядке, установленном настоящим Законом. Государственная регистрация прав проводится в порядке очередности поступления заявлений.

6. Любые сделки относительно недвижимого имущества (отчуждение, управление, ипотека и другое) заключаются, если право собственности или другое вещное право на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям настоящего Закона.

7. Государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество проводится по месту нахождения объекта недвижимого имущества в пределах территории, на которой действует соответствующий орган государственной регистрации вещных прав. Государственная регистрация ограничений (обременений) вещных прав на недвижимое имущество проводится независимо от места нахождения объекта недвижимого имущества.

Статья 4. Права и ограничения (обременения), которые подлежат государственной регистрации

1. Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и ограничения (обременения) на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики и принадлежащее физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления, а именно:

1) право собственности на недвижимое имущество;

2) право владения, право пользования (сервитут), право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право застройки земельного участка (суперфиций), право хозяйственного ведения; право оперативного управления, право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка, право пользования (найма, аренды, субаренды, безвозмездного пользования, займа) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека, доверительное управление имуществом;

3) другие вещные права в соответствии с законом;

4) налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие ограничения.

2. Вещные права на недвижимое имущество, указанные в пунктах 2 и 3 части 1 настоящей статьи, являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

3. Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс, жилой дом, здание, сооружение (их отдельные части) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, на котором они расположены, кроме случаев, если собственником земельного участка и единого имущественного комплекса, жилого дома, здания, сооружения (их отдельные части) расположенных на нем, является то же лицо.

Статья 5. Объекты недвижимого имущества, в отношении которых проводится государственная регистрация прав

Государственная регистрация прав на недвижимость. Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте <1>. Права на воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации <2>. Специальной регистрации подлежат также космические объекты.

Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

(Исрафилов И. М.) («Законность», 2010, N 6)

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

И. М. ИСРАФИЛОВ

Исрафилов Исрафил Мукаилович, доцент кафедры гражданского права Московского государственного открытого университета (г. Махачкала).

В статье автор обосновывает необходимость государственной регистрации отдельных видов ограниченных вещных прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Приведены примеры проблем в правоприменительной практике, связанных с отсутствием норм об обязательности государственной регистрации конкретных видов ограниченных вещных прав.

Ключевые слова: гражданское право; жилищное законодательство; ограниченное вещное право; виды вещных прав; государственная регистрация.

The state registration of limited rights of property I. M. Israfilov

In mentioned article by author argues the necessity of state registry in some specific types of limited rights of property in integrated state register of rights on immovable property. Examples of problems have been given in practice, which are related with absence of norms about the necessity of state registration in some specific types limited rights of property.

Key words: civil law; housing legislation; limited rights of property; types of rights of property; state registration.

Правовое регулирование вопросов государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества производится как в нормах Гражданского кодекса РФ, так и в специальном ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 131 ГК говорится об обязательной государственной регистрации помимо права собственности и таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитут. При этом подчеркивается, что приведенный перечень вещных прав, государственная регистрация которых необходима, неисчерпывающий, так как возможна государственная регистрация и других вещных прав в случаях, предусмотренных в самом ГК или иных законах. В ст. 131 ГК законодатель повторяет перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК, только дополнив его таким вещным правом, как ипотека. Но и в ст. 216 также не приведен полный перечень конкретных ограниченных вещных прав, так как законодатель указывает, что перечислены «в частности» отдельные виды вещных прав, допуская тем самым наличие и иных вещных прав, которые можно уже определять по характерным для таких прав признакам. И в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не называются конкретные виды вещных прав, подлежащие государственной регистрации. В ст. 4 Закона содержится только общее требование об обязательности государственной регистрации вещных прав в целом со ссылкой на ст. 131 ГК, т. е. этот специальный Закон тоже не привнес какой-либо ясности в данный вопрос. Некоторую сложность тут создает и то, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, переход и прекращение вещных прав, но и их ограничения (обременения), которые несут вещно-правовое содержание. Во всяком случае, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорит о таких ограничениях вещных прав, как сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом и аренда, вещно-правовой характер которых сегодня у многих юристов не вызывает сомнений. Следует заметить, что перечень ограниченных вещных прав не исчерпывается содержащимися в ст. 216 ГК и, если исходить из характерных признаков этих прав и позиции законодателя, можно насчитать еще с десяток таких прав, хотя в нормах гражданского законодательства прямо о них не сказано. Но зато о некоторых вещных правах говорится в нормах жилищного законодательства и причем уже совершенно однозначно. Отсутствие в законодательстве единого подхода к определению понятия ограниченных вещных прав и их видов повлекло за собой также и правовую проблему, связанную уже с государственной регистрацией этих прав, о которой говорят многие специалисты <1>. ——————————— <1> См., напр.: Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89.

О государственной регистрации таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, говорится в ст. 131 ГК, и никаких особенностей относительно их государственной регистрации ни в нормах ГК, ни в нормах специального Закона нет. Возникновение, переход и прекращение этих вещных прав подлежат регистрации в Едином государственном реестре аналогично праву собственности. Касательно таких ограниченных вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования им, следует отметить, что помимо общего требования ст. 131 ГК на обязательность государственной регистрации этих прав указывается и в ст. 25 Земельного кодекса. ЗК говорит также и о необходимости обязательной государственной регистрации земельных сервитутов, как частных, так и публичных. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не содержит каких-либо особенностей относительно регистрации сервитутов, но надо иметь в виду, что одновременно с государственной регистрацией сервитута как вещного права необходимо провести еще регистрацию и ограничения права собственности на земельный участок в результате установления сервитута <2>. Непонятным остается вопрос о соотношении регистрации сервитута вещного права и ограничения права собственности (или другого вещного права на недвижимое имущество) в результате установления сервитута. Действительно, ограничение права собственности непосредственно связано с ограниченным вещным правом и несет из-за этого вещно-правовой характер. Это «две стороны» одного действия, и, как представляется, более важное — установление, а соответственно, и государственная регистрация самого вещного права, а регистрация ограничения (обременения) — это только следствие предыдущего действия, и у него, на наш взгляд, констатирующее значение, не влекущее каких-либо юридических последствий. ——————————— <2> См. п. 17 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. N 132.

Для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права, и поэтому не нужно заменять его регистрацией договора или иного соглашения, на основании которого право возникло, что часто пытаются сделать. Однако указанные действия совершенно разные в правовом плане, и, как представляется, тут необходимо согласиться с мнением тех авторов, которые видят разницу в указанных ситуациях и согласны с необходимостью регистрации только самого ограниченного вещного права, а не договора (соглашения), которым оно установлено, если регистрация договора также специально не предусмотрена законом <3>. ——————————— <3> См.: Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138.

Такое ограниченное вещное право, как ипотека (залог недвижимого имущества), подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст. 131 ГК, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 19 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но особенность государственной регистрации в этом случае заключается в том, что такое вещное право, как ипотека, возникает не только на основании договора, но и в силу закона. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилые помещения, построенные (приобретенные) за счет кредитных средств или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на дом или квартиру. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона в отличие от регистрации этого права на основании договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Но одна проблема в этих случаях все-таки возникает: из договора или акта о введении в эксплуатацию вновь возведенного жилья, на основании которых регистрируется право собственности, достаточно сложно разобраться в том, на какие средства приобретены или построены дом или квартира, что создает проблемы на практике <4>. Чтобы законодательно разрешить эту проблему, нам представляется, что для случаев предоставления кредитов или иных целевых средств на приобретение или строительство жилья следует установить требование об обязательном включении в договор или акт о вводе в эксплуатацию условия о финансировании с возникновением залоговых обязательств получателя денежных средств. В таком случае закрепление этого условия будет достаточным основанием для государственной регистрации ипотеки на основании закона. Условие о финансировании приобретения или строительства здесь будет играть чисто информационную роль в отличие от договора ипотеки, имеющего юридическое значение для возникновения залоговых правоотношений и государственной регистрации ипотеки как вещного права залогодержателя <5>. ——————————— <4> См. п. 9 Обзора практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке // Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. <5> См. об этом подробнее: Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140.

Относительно государственной регистрации права пользования жилым помещением в ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество никаких норм нет. В ч. 3 ст. 33 ЖК говорится о праве лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа, требовать государственной регистрации своего права в едином реестре. Следует заметить, что такое же право в силу положений ст. 34 ЖК принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, о чем в нормах ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ничего не говорится. Правда, в ст. 584 ГК сказано о государственной регистрации самого договора пожизненного содержания с иждивением как разновидности рентного договора, но это не затрагивает государственную регистрацию права как ограниченного вещного права, о чем сказано в ст. 34 ЖК, и первое, на наш взгляд, тут никоим образом не должно заменять второе. Следует заметить, что в гражданском законодательстве (п. 2 ст. 609 ГК) предусмотрена также государственная регистрация и всех других договоров о предоставлении недвижимого имущества во временное пользование на праве аренды, но такая регистрация не должна заменить государственную регистрацию вещных прав. Если одновременно предусмотрена регистрация и договора и вещного права, то, как думается, регистрации подлежит и то и другое. Но в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тем не менее отражена другая позиция в отношении регистрации права арендатора и договора аренды недвижимости. Так, в п. 1 ст. 26 говорится о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в смысле разновидности обязательства. Пункт 3 этой же статьи говорит о государственной регистрации договора аренды помещения уже как об обременении прав арендодателя, и, как представляется, в последнем случае сама регистрация как таковая более тяготеет к государственной регистрации вещного права арендатора на полученное в пользование помещение, так как в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество об обременении говорится как о стеснениях правообладателя при осуществлении им своих прав, что по большому счету является основным признаком ограниченного вещного права. В связи с этим представляется, что необходимо внести соответствующие изменения в законодательство и закрепить отдельную государственную регистрацию и договора аренды недвижимого имущества и вещных прав арендатора как пользователя недвижимого имущества. По аналогии с арендой недвижимого имущества следует, на наш взгляд, поступить и с безвозмездным пользованием недвижимым имуществом, так как в действующем законодательстве нет никаких правовых норм относительно регистрации вещных прав ссудополучателей <6>. Хотя на определенных этапах в законодательстве на уровне подзаконных нормативных актов были установлены требования о государственной регистрации отдельных видов договоров безвозмездного пользования недвижимостью <7>. ——————————— <6> Об аналогии договоров аренды и ссуды см.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. <7> См. п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (ныне утратило силу).

Нет в гражданском законодательстве и специальных норм относительно государственной регистрации договоров найма жилого помещения и вещных прав нанимателей жилого помещения и членов их семей. Представляется, указанный договор более других требует повышенного к себе внимания с точки зрения необходимости его государственной регистрации. Такая же неопределенность есть и в отношении вещного права на проживание членов семьи собственника жилого помещения. Хотя его юридическая оценка почти аналогична оценке права проживания на основании завещательного отказа, законодатель в отличие от последнего все же не предусмотрел необходимость государственной регистрации в отношении прав членов семьи собственника жилого помещения. В правовой литературе многократно обосновывалась необходимость государственной регистрации ограниченного вещного права членов семьи собственника на проживание в жилом помещении последнего <8>. ——————————— <8> См., напр.: Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94; Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232; Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8 и др.

Высказывались также и мнения о том, что подобная регистрация прав указанных пользователей жилплощади вызовет на практике значительные проблемы, которые будут заключаться в сложности определения субъектов этого права, а также оснований для такой регистрации <9>. С. Гришаев в этой связи вообще высказывает сомнение в возможности определения членов семьи собственника жилого помещения <10>. Но и в первом и во втором случае проблема не столь сложна, так как, во-первых, принят новый ЖК, в ч. 1 ст. 31 которого четко определен круг членов семьи собственника жилого помещения, и, во-вторых, признание других лиц членами семьи собственника теперь возможно только в случае вселения их в жилое помещение в качестве членов семьи. Соответственно, для признания лиц членами семьи собственника теперь необходимо и достаточно их вселения в жилое помещение в таком качестве, и, на наш взгляд, доказательством может служить соглашение, заключаемое при вселении между собственником жилого помещения и лицом, вселяемым в качестве члена его семьи. Эта проблема сегодня уже не столь масштабна, какой она была при действии Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., в котором предусматривалась возможность признания членом семьи на основании ведения общего хозяйства и совместного проживания. ——————————— <9> Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанова. М.: Ось, 2003. С. 54. <10> Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 90.

Что же касается права доверительного управляющего на переданное в его управление недвижимое имущество, то законодатель и здесь установил требование о необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление как обременения права собственности, а не регистрации самого договора. Поскольку тут регистрации подлежит не сделка, а обременение права собственности, являющееся, по сути, как нами уже было отмечено, вещным правом доверительного управляющего, то трудно согласиться с высказанным в юридической литературе мнением о том, что при регистрации вещного права в этом случае не может быть выдано свидетельство о регистрации <11>. Обоснование этого мнения тем, что Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., не предусмотрена выдача свидетельства о государственной регистрации с указанием срока его действия, не является, на наш взгляд, достаточным. В этих Правилах действительно не предусмотрена выдача свидетельства. Но в них специально урегулирована процедура регистрации прекращения прав и обременении в целом, а потому совершенно излишне установление сроков регистрируемых прав. А иногда просто и невозможно установить сроки заранее, а соответствующая запись в реестр может быть внесена только после прекращения прав по тем или иным основаниям. ——————————— <11> Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60.

Представляется, что необходимость государственной регистрации ограниченных вещных прав во всех указанных случаях в Едином реестре продиктована еще и тем, что любой участник гражданского оборота вправе иметь необходимую информацию обо всех вещных правах на имущество, которое он собирается приобрести в собственность или получить в пользование, до того, как заключит соответствующую гражданско-правовую сделку.

Пристатейный библиографический список

1. Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89 — 90. 2. Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140. 3. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. 4. Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94. 5. Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8. 6. Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138. 7. Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60. 8. Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанова А. Р. М.: Ось, 2003. С. 54. 9. Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232.

——————————————————————

Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:

• Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
• Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
• Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.

Когда необходима регистрация обременений?

Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ - регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.

Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:

• Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
• Доверительное управление.
• Права, вытекающие из договора ренты
• Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
• Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
• Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
• Сервитуты (публичные, частные)
• Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
• Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
• Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:

• Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
• Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом

Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов

Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:

• Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
• Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
• Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
• Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
• При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
• Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество

Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее

Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.

В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.

Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.

Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.

В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.

Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Договор займа с залогом на недостроенное имущество.

Добрый день, имеется договор инвестирования в строительство, на апартамент, строительство ещё не завершено. Можно ли заключить договор займа между двумя физлицами с залогом этой недвижимости?

Сергей 12.06.2019 13:46

Добрый день!

Согласно статье 336 ГК РФ:

1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

1. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
2. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
3. При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как видно из изложенного, в залог можно предоставить любую вещь, в отношении которой заемщик является собственником. Поэтому никто не сможет взять кредит на строительство дома, который существует только в проекте. Здание должно быть обязательно возведено хотя бы наполовину. И все это должно быть зафиксировано в проектной документации.

Более того в регистрационной службе постройке официально должен быть присвоен статус объекта незавершенного строительства. Сам объект и земля, на которой он находится должна официально принадлежать заемщику. Документ, свидетельствующий об этом заемщик должен предоставить в банк для доказательства владения собственностью. Это главное требование и за неимением его заемщику в кредите откажут.

Федорова Любовь Петровна 12.06.2019 14:50

Задать дополнительный вопрос

регистрация обременения на квартиру по договору займа

договор займа между физлицами по которому регистрируется обременение должен оформляться у нотариуса?

Сергей 14.03.2019 03:54

Добрый день! Регистрация договора займа между физлицами по которому регистрируется обременение у нотариуса усилит данную сделку. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки. Регистрация обременений недвижимости Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости

Дубровина Светлана Борисовна 19.03.2019 16:53

Задать дополнительный вопрос

Алла 24.09.2019 14:08

Здравствуйте,Светлана Борисовна! Скажите, пожалуйста,кто и в какой период времени должен переоформить в собственность квартиру с обременением, проданную с торгов? МФЦН, купившее у меня квартиру на аукционе,не торопится оформлять ее в собственность, занимаясь снятием обременения.Это длится уже более полугода. А я должна платить за коммунальные услуги, не пользуясь ими и квартирой.

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренныхпунктами 1 и настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что

если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Гришаев Сергей Павлович - доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА, кандидат юридических наук.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.

Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления Единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.

В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.). Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и другие вещные права на морские суда, а также ограничения (обременения) прав на них подлежат регистрации в государственном судовом реестре или судовой книге. В государственном судовом реестре или судовой книге одновременно производится регистрация судов как транспортных средств.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

То обстоятельство, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение права собственности у приобретателя, влечет, по мнению Г.А. Лобанова, ряд правовых проблем, которые сводятся к следующему. По общему правилу приобретатель недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав на нее не оплачивает полностью эту недвижимость (как правило, производится авансовый платеж). После государственной регистрации он становится собственником, и у него уже нет необходимости оплачивать ее полностью. Если же он это делает, то, по существу, речь идет о дарении, которое запрещено в отношениях между коммерческими организациями <*>. С таким мнением трудно согласиться. То обстоятельство, что у приобретателя возникает право собственности, само по себе не отменяет обязанности исполнить заключенный договор и выплатить оставшуюся часть суммы.

<*> См.: Лобанов Г.А. Парадокс регистрации // Комментарий судебной практики.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о государственной регистрации) системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права. Это следует отметить в качестве недостатка формулировки ст. 131 ГК РФ, поскольку она противоречит п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом.

<*> См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.

Запись в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути эта запись - особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее скорее можно рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанным мнением о том, что законодательное определение государственной регистрации должно быть дополнено указанием на то, что государственная регистрация является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом <*>.

<*> См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 96.

Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функцию, заключающуюся в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу, и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.

В юридической литературе государственная регистрация прав на недвижимое имущество определялась, в частности, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении <*>. Однако такое определение, как правильно отмечалось, подчеркивает лишь одну функцию государственной регистрации - информационную <**>.

<*> См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31.
<**> См.: Емелькина И.А. Указ. соч. С. 95.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации в данном случае не применяется).

В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

• право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• сервитут (сервитут - понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).

Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В ст. 4 Закона о государственной регистрации говорится о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Проблема заключается в отсутствии четкого понимания, какие права являются "другими вещными правами".

Перечень таких прав установлен прежде всего в ст. 216 ГК РФ, однако употребление законодателем слов "в частности" подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, прежде всего следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе речь идет только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК РФ также подтверждает вещный характер этого права.

Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <*>.

<*> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.

С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения может вызвать некоторые сложности. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

О необходимости государственной регистрации отдельных вещных прав на недвижимость говорится в ЖК РФ. Так, согласно его п. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, право пользования жилым помещением, вытекающее из завещательного отказа, законодатель рассматривает как вещное право, подлежащее государственной регистрации.

Соответственно, аналогичное право (требовать государственной регистрации) есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 34 ЖК РФ, поскольку последняя содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ. Вопрос о признании права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением вещным правом, подлежащим государственной регистрации, получил окончательное разрешение только в новом ЖК РФ. О вещном характере этого права свидетельствует то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это помещение. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Наконец, следует остановиться на проблеме государственной регистрации тех прав, которые законодатель прямо не называет вещными, однако в теории такие права отдельными юристами признаются в качестве вещных <*>. Речь, в частности, идет о праве учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности и праве залога. Очевидно, надо исходить из того, что до тех пор, пока законодатель четко и недвусмысленно не отнесет указанные права к вещным, вопрос об их государственной регистрации имеет скорее теоретическое, чем практическое значение.

<*> См.: Масляев А.И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. N 2. С. 6.