Принятие Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ознаменовало новый этап в развитии российского гражданского права. Возникли новые институты, в том числе институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Статья 130 ГК РФ определяет понятие недвижимости, к которой относятся природные ресурсы (участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты, леса), а также все, что прочно связано с землей. В ГК РФ к имуществу отнесены не только единичная вещь, но и совокупность вещей. Следовательно, под недвижимым имуществом нужно понимать, в том числе совокупность недвижимых вещей. Например, земельный участок и расположенные на нем объекты природы.

Соответствующие статьи ГК РФ, содержащие положения о праве собственности и других вещных правах, в основном являются комплексными понятиями, так как речь идет об имуществе. Следовательно, ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) предусматривают в основном необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество, состоящее из нескольких недвижимых вещей, как на единый объект недвижимого имущества. В ст. 12 Закона о государственной регистрации принцип единого объекта недвижимого имущества определяется в качестве основополагающего применительно к вопросам, связанным с порядком ведения Единого государственного реестра прав. Основанием для такой регистрации может быть любое иное осуществляемое собственником юридически значимое действие, совершаемое до государственной регистрации и подтверждающее возможность объединения нескольких объектов недвижимого имущества для придания им единого правового статуса.

В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Таким образом, иным юридически значимым действием, осуществляемым собственником и совершаемым до государственной регистрации соответствующего права, может быть получение в соответствующем уполномоченном органе государственной власти технического паспорта на сложный объект недвижимого имущества. Присвоение единого учетного номера новому сложному объекту недвижимого имущества будет достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав на него как на единый имущественный комплекс. Следовательно, если комплекс недвижимого имущества индивидуализирован, то и государственная регистрация соответствующего права должна осуществляться именно на данный комплекс.

В соответствии с Законом о государственной регистрации к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлена в ст. 131 ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Порядок ее осуществления установлен в Законе о государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственное доказательство возникновения или прекращения права на недвижимое имущество - государственная регистрация, которая проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о государственной регистрации единой системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В настоящее время уполномоченные органы по осуществлению государственной регистрации набрали достаточный опыт по успешной реализации положений указанного Закона. Однако, как это всегда бывает на практике, перед регистрационными органами встают новые вопросы о применении тех или иных положений законодательства. К таким проблемным вопросам относится и государственная регистрация прав на природные объекты, в частности участки недр. Нормативное регулирование отношений в области природопользования осуществляется нормами гражданского и природоресурсного законодательства, которые в некоторых случаях не стыкуются друг с другом. Поэтому осуществление государственной регистрации прав на природные ресурсы нуждается в устранение таких противоречий. Например, Закон РФ "О недрах" (далее - Закон о недрах) не содержит прямого указания на необходимость государственной регистрации прав на недра в учреждениях юстиции. Статья 28 данного Закона предусматривает, что "государственному учету и включению в государственный реестр подлежат работы по геологическому изучению недр, участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензии на пользование недрами". Закон признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - как часть земной поверхности и дна водоема. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование только после проведения учетных работ. При этом речь идет не о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренной ГК РФ и Законом о государственной регистрации, а о специальной учетной регистрации в уполномоченном органе государственной власти. Статья 28 Закона о недрах предусматривает учет специально уполномоченными федеральным органами управления государственным фондом недр. Однако наличие специализированного учета не исключает необходимость государственной регистрации прав на участки недр. По мнению А.Р. Кирсанова, "права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой оборот допускается федеральными законами".

В статье 131 ГК РФ установлено, что помимо государственной регистрации может предусматриваться и иная специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества, которые не имеют правоустанавливающего значения. Это необходимо для осуществления дополнительного контроля над некоторыми видами недвижимого имущества. По мнению О.Л. Дубовик, "во всех случаях независимо от субъектной принадлежности или формы собственности пользование природными объектами должно соответствовать соблюдению экологических и иных интересов общества"

Необходимо отметить, что только государственная регистрация носит правоустанавливающий характер, так как представляет собой юридически значимое действие, являющееся основанием для возникновения, перехода и прекращения права на недвижимое имущество. Такая же запутанная ситуация (двойная регистрация) имеется и в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с использованием водных объектов. ГК РФ (ст. 340) и Земельный кодекс РФ (ст. 1 и 35) устанавливают в качестве основополагающего принципа оборота недвижимого имущества единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. В настоящее время только в Лесном кодексе РФ указана необходимость государственной регистрации прав пользования участками лесного фонда в соответствии с гражданским законодательством (ст. 32).

Государственная регистрация - это без сомнения, одно из важнейших направлений в РФ государственного управления, затрагивающей сферы земельно-правовых отношений, так как она требуется для того, чтобы определить правовой статус земельных участков, наиболее благоприятной организации высокоэффективного и бесспорно ясного механизма их оборота. В настоящее время представить оборот земельных участков, без совершения государственной регистрации просто не представляется возможным.

Что же это такое государственная регистрация? Понятие этого термина раскрывается в части 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте.

Изначально право собственности на земельные участки возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время государственная регистрация права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться на расстоянии - через Многофункциональный центр предоставления услуг с использованием электронного документооборота.

Особое место в электронном документообороте занимает задача распознать мотивированное желание, решить которую призвана электронная цифровая подпись (далее – ЭЦП) - пожалуй, самый удобный современный инструмент для совершения каких-либо сделок в отдаленном режиме и обмена юридической документацией.

Согласно распоряжению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 27.03.2014 № Р/32 утверждены такие требования, как коммуникабельность, проверка ЭЦП, возможность подтверждения подлинности ЭЦП заявителя при оказании государственных услуг в электронном виде, а также требования к составу квалифицированного сертификата ключа проверки электронной цифровой подписи.

Для того, чтобы обеспечить соединимость со средствами ЭЦП, которые применяются в территориальных органах и подведомственных учреждениях Росреестра, средства ЭЦП должны иметь сертификат в соответствии с законодательством РФ и соответствовать требованиям взаимозависимости, квалифицированному сертификату ключа проверки ЭЦП, и также обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной ЭЦП при оказании государственных социальных услуг в электронном виде (используется формат отсоединенного файла ЭП, соответствующий спецификации RFC 5652) (п.1).

Прежде, чем определиться с выбором того или иного вида электронной подписи следует иметь в виду то, что необходимо учесть различные сферы использования каждого из видов подписей. ФЗ «Об электронной подписи» установил две презумпции. Одна из них выражается в том, что документы, подписанные электронной подписью, имеют такое же равнозначное значение бумажному документу, который может быть подписан собственноручно. Также существуют исключения, которые предусмотрены только в тех случаях, когда закон требует обязательность соблюдения письменной формы документа.

Наряду с преимуществами, использование ЭП при регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может вызвать и некоторые затруднения.

Если говорить об основной проблеме, препятствующей широкому использованию ЭЦП в МФЦ, то она заключается в дефиците доверия со стороны населения инновационным, высокотехнологичным решениям задач, которые стоят перед современным человеком .

На наш взгляд, причины нехватки доверия кроятся в том, что у большей части населения страны, информационная культура развития - совершенно на низком уровне. К тому же, соцобеспечение электронного документооборота требует наличия определенных технических средств, необходимый по меньшей мере набор знаний, который позволит без малейших затруднений использовать продукт современного информационного общества - электронную подпись.

Кроме того не все многофункциональные центры оснащены специализированным оборудованием по защите и обработке данных от неутвержденных изменений. Кроме того, социальному активному использованию ЭЦП препятствует ее цена и необходимость оформления различных видов подписей для беспрепятственного взаимодействия с разными государственными органами и наличия доступа к различным базам данных.

Однако, как показывает практика, даже при наличии вышеназванных недостатков, массовое использование информационных продуктов не заставляет долго ждать. Давний тезис «будущее за информационными технологиями», который мы давно с вами произносим, успел себя оправдать. Ведь главные преимущественные аргументы при использовании современных информационных продуктов - это экономия нашего с вами времени, мобильность, надежность и главное удобство на сегодняшний день обеспечивают непотопляемость на конкурентном рынке. Использование ЭЦП именно выражает названные выше преимущества. Электронная подпись - это «краеугольный камень» развития электронного документооборота в РФ, интенсивного экономического развития страны, успешного функционирования отношения государства и социального населения в целом. И дальнейшее широкое ее использование при регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, следует полагать, дело самого ближайшего будущего.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета", № 145, 30.07.1997.
2. Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 марта 2014 г. № Р/32 “О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии информации о требованиях к совместимости, квалифицированному сертификату ключа проверки электронной подписи, обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя при оказании Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственных услуг в электронном виде” // СПС «Гарант», обновление от 12.03.2018 года
3. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об электронной подписи" (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2017) // "Собрание законодательства РФ", 11.04.2011, № 15, ст. 2036.
4. Шадрина Т. Роскликом пера. Визировать документы теперь можно по Интернету // Российская газета. - 08.04.2011 - [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: http://www.rg.ru/2011/04/08/sign.html#comments

Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:

• 1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества - его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
• 2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой -- положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.

Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.

На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.

Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.

Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.

Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.

Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.

Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.

Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участки муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.

3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.

Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.

После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.

4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.

Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:

• 1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ "ДЗ ЖКХ Калининского района");
• 2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО "Сибгипрошахт", а часть здания в закреплении муниципалитета - школа №14.

От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.

5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.

Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.

По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.

Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:

Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .

В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.

Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.

Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).

Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.

Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).

«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).

Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.

6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.

В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.

Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.

7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.

В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.

Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.

• 8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, - об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан - предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.
• 9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.
• 10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца немало времени и сил.

Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:

• владелец имеет первоначальные землеотводные документы
• владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.

Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами

Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.

Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.

Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:

• установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)

Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.

• получение подписи соседей в Акт согласования границ

Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.

Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.

Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:

• гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
• следующий этап включает себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию ;
• затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.

Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:

• земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
• в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
• приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.

В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить

В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится ст. 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», а в Законе также ст. 22.2 «Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков». Нашли своё отражение в законе и особенности, возникающие в связи с наличием различных категорий земель.

Одним из наиболее актуальных вопросов, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость, как отмечают представители Росреестра, является вопрос о государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Актуальность данного вопроса заключается том, что в условиях стремительно развивающихся правоотношений по поводу собственности на недвижимое земельные участки, в том числе в связи с их отчуждением на основании договоров купли-продажи, мены, иных договоров, - лица, имеющие в общей долевой собственности земельные участки, стремятся режим общей долевой собственности на земельный участок перевести в режим собственности.

Действующим законодательством Российской Федерации правообладателям земельных участков предоставлено право образовывать из них путем разделения, объединения, перераспределения или выделения новые земельные участки.

Заключительным этапом образования земельных участков является государственная регистрация прав на образованные в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела земельные участки. Именно с указанного момента сведения, внесенные в государственный кадастр, утрачивают временный характер, а земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование. Следовательно, с указанного момента вновь образованный земельный участок считается юридически существующим.

Раздел земельного участка влечёт за собой образование из целого двух и более земельных участков и, вместе с тем, одновременно прекращает своё существование целый земельный участок. Принадлежность целого участка на праве собственности лицу, знаменует и наличие у него права собственности на вновь образованные земельные участки. В случае раздела земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют такое право на все образуемые в результате раздела земельные участки, если иное не определено соглашением между ними.

Объединение участков влечёт за собой прекращение существования объединяемых участков с одновременным возникновением целого земельного участка. Принадлежность объединяемых участков на праве собственности лицу их объединяющему также означает наличие у него права собственности на вновь образованный объединённый участок. В случае объединения земельных участков, принадлежащих разным лицам, у таких лиц возникает право общей долевой собственности на образуемый земельный участок.

Практическим примером объединения участков через суд является следующий.

Так, Майкопский городской суд Республики Адыгея Решением от 12 июля 2011 года по иску об объединении земельных участков и признании права общей долевой собственности на земельный участок установил:

Пряжников В.А. обратился в суд с иском к Орлову А.И. и администрации муниципального образования «Город Майкоп» и в его обоснование указал, что ранее он приобрел 2/5 доли домовладения. Собственником 3/5 доли домовладения является Орлов А.И. Указанный земельный участок находится в общей собственности, порядок пользования земельным участком был определен путем установления забора. Он не предпринимал никаких мер по оформлению права собственности на земельный участок. В конце 2010 года он решил продать часть принадлежащего ему жилого дома. При оформлении документов стало известно, что земельный участок, который должен находиться в долевой собственности, приобретен ответчиком в собственность. Истец полагает, что земельный участок был передан ответчику незаконно, поскольку он, как собственник доли жилого дома, имеет право на соответствующую долю земельного участка. В силу вышеизложенного, просил отменить Постановление главы администрации г. Майкопа, а также отменить свидетельство о праве собственности на землю, объединить земельный участок, и установить на него долевую собственность, признав за Орловым А.И. право собственности на 35 доли, за Пряжниковым В.А. - на 25 доли.

Как установлено в судебном заседании, истец Пряжников В.А. на основании договора купли-продажи является собственником 2/5 доли жилого одноэтажного дома, а так же служебных строений и сооружений, расположенных на земельном участке. Ответчику Орлову А.И. на основании свидетельства о праве на наследство по закону принадлежит 35 доли домовладения.

Доводы истца о том, что земельный участок не подлежал разделу, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Согласно положениям ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент предоставления Орловой З.С. (матерью Орлова) в собственности части спорного земельного участка) при переходе права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

На момент рассмотрения данного дела правоотношения между истцом и ответчиком регулируются ГК России с диапазоном действия с 01.01.1995 года и по настоящее время и ЗК России, действующим с 30.10.2001 года по настоящее время.

Применяя положения исследованных судом актов и доказательств к данным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым и, соответственно, он может быть только объектом общей долевой собственности истца Пряжникова В.А. и ответчика Орлова А.И.

Анализируя представленные в судебное заседание доказательства в их совокупности, суд считает необходимым признать недействительным свидетельство о праве собственности на землю, выданное Орловой Зине Сергеевне, в части установления права собственности часть земельного участка, а так же признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное Орлову Андрею Ивановичу в части установления права собственности на земельный участок.

Для восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым объединить земельные участки, находящиеся в пользовании Пряжникова В.А. и Орлова А.И. и признать на образованный земельный участок право общей долевой собственности за Пряжниковым В.А. - на 2/5 доли, за Орловым А.И. - на 3/5 доли.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование первоначальных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие вновь образованные участки согласно соглашению между такими собственниками об образовании земельных участков. При этом необходимо отметить, что перераспределение может заключать в себе и объединение, и раздел. В итоге перераспределения может сохраниться как первоначальное количество земельных участков, так и увеличиться или уменьшиться.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Свои полномочия данное лиц подтверждает выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по инициативе сельскохозяйственной организации, имеющей правовые основания на использование этого земельного участка, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 20% их общего их числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих и реквизиты документов, подтверждающие их права на землю.

Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии со ст. 22.2 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

· решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

· соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

· иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК России.

Обязательными приложениями к предоставляемым документам, являются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке);

2) согласие (землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей) в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК России.

Одной из особенностей государственной регистрации прав на такие земельные участки, в соответствии с п. 4 ст. 22.2 Закона о регистрации, является то, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

В таком случае может возникнуть определённые затруднения, если в результате сложившихся к моменту регистрации обстоятельств на один из образуемых участков свои права заявит третье лицо. Исходя из п. 4 ст. 22.2 следует, что пока конфликт с ним не будет улажен, иные земельные участки не смогут быть зарегистрированы. А конфликты, связанные с правом собственности на объекты недвижимости могут длиться годами.

Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Таким образом, для осуществления действий по одновременной государственной регистрации в отношении всех, образуемых при разделе (выделе, перераспределении) земельных участков, - заявления и необходимые документы должны быть поданы всеми собственниками вновь образованных земельных участков (или их представителями, действующими по доверенности, удостоверенной в соответствии с действующим законодательством). Так же в случае, если права на земельный участок (земельные участки), из которого (которых) образованы новые земельные участки были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, то одновременно должны быть поданы и заявления, документы на прекращение прав и ликвидацию такого участка (участков).

Еще одна особенность осуществления государственной регистрации прав на вновь образованные участки из ранее существовавшего участка (участков), изложена в п. 7 ст. 22.2 Закона о регистрации, - одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о государственной регистрации прав.

Среди особенностей государственной регистрации прав на обозначенный земельный участок закон называет:

· не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность;

· истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1, 2, 7 ст. 25.2 земельный участок не допускается;

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав и указанные в п. 2 ст. 25.2 выделять как особенность, на наш взгляд, не представляется целесообразным, так как предоставление указанных документов вполне охватывается п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав в части «иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».