Право собственности гражданина а на квартиру является. Право собственности граждан на жилое помещение (дом, квартиру, комнату)
Собственность граждан создается и приумножается за счет их доходов" от участия в производстве и иного распоряжения своими способностями к труду, предпринимательской деятельности, ведения собственного хозяйства и доходов от средств, вложенных в кредитные учреждения, акции и другие ценные бумаги, приобретения имущества по и по иным основаниям, не противоречащим закону. Право имущества гражданина признается и охраняется законом (п. 2 ст. 9 Закона о собственности).
Право собственности граждан отличается от личной собственности (ст. 105 ГК РСФСР), в которой (согласно этой статье) могло находиться имущество, предназначенное лишь для удовлетворения материальных и культурных потребностей граждан. Комментаторы этой статьи отмечали, что «право личной собственности граждан является характерным для социалистического общества правовым институтом, принципиально отличным от права частной собственности». Круг объектов ЛИЧНОЙ собственности предопределен ее узко потребительским назначением. В личной собственности граждан; не должны находиться средства производства.
Если законодатель прямо указывает на «предприятие, имущественные комплексы в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли», то добавление «иной сфере предпринимательской деятельности» не может толковаться расширительно. В другой части анализируемого абзаца п. 1 ст. 10 перечисляются отдельные «здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные средства производства», в своем единстве не образующие предприятия или имущественные комплексы. Таким же образом надо толковать и последний абзац этого пункта о том, что в собственности гражданина может находиться «любое другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения...». Следователю, законодатель ориентирует гражданина, членов его семьи па создание (приобретение) индивидуальных предприятии, прежде всего в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли.
Государственная программа государственных и муниципальных предприятии, соответственные республиканские и местные программы должны исходить 113 этого требования Закона о собственности. Другое дело, что предприятия и имущественные комплексы других сфер хозяйственно-предпринимательской деятельности могут приобретаться хозяйственными обществами и товариществами и другими объединениями граждан, являющимися юридическими лицами.
Однако анализ ст. 10 Закона о собственности и ст. 8 Закона о предприятиях и предпринимательской деятельности в определенной степени входит в противоречие с содержанием нормы п. 1 ст. П Закона о собственности, которая предусматривает, чего «гражданин может использовать имущество, находящееся в его собственности, для предпринимательской деятельности "без образования для этой цели юридического лица».
Здесь законодатель исходит из того, что собственник предприятия обязательно является юридическим лицом. В то же время Закон о предприятиях и предпринимательской деятельности, как уже указывалось, не рассматривает этот признак в качестве конструктивного. Это противоречие нельзя устранить простым толкованием: считается, что Закон о собственности обладает большой юридической силой, поскольку Закон о предприятиях специально регулирует субъекты и формы предпринимательской деятельности. Поэтому приведенную фразу из п. 1 ст. 11 целесообразно убрать, сделав соответствующую отсылку к Закону о предприятиях и предпринимательской деятельности.
Вызывает определенные возражения и п. 2 ст. 11, предусматривающий, что в "случае закрепления гражданином своего имущества за созданным им предприятием он приобретает права, предусмотренные п. 2 ст. 5 Закона о собственности. Индивидуальное предприятие принадлежит гражданину, и его собственном наименовании указывается фамилия собственника имущества. Назначение индивидуального предприятия как раз и заключается в том, что оно создается и управляется гражданином, который является его собственником. В нем соединяются функции собственника и предпринимателя. Сфера деятельности индивидуальных предприятии как раз и должна обосновываться этим принципом. Для этой организационно-правовой формы предприятия не требуется конструкции права полного хозяйственного ведения, поскольку имущество остается в собственности гражданина н не закрепляется за предприятием.
Здесь предприятие употребляется как организационно-правовая форма, а не как . Собственник, члены его семьи и другие граждане не образуют трудового коллектива, так как это семейно-трудовое объединение, не основанное на трудовом договоре.
Закон о собственности содержит две статьи, в одной из которых регулируются право собственности и право владения земельными участками, а в другой-право собственности гражданина па квартиру, жилой дом, иные помещения и строения.
Гражданин вправе приобрести для ведения сельскохозяйственного производства, а также строительства жилого дома, садоводства и огородничества земельные участки в собственность или во владение. Произведенная на этих участках продукция н полученные доходы являются собственностью гражданина н используются им по своему усмотрению.
Земельные участки для других целей закрепляются за гражданином во владение, а в случаях и на условиях, предусмотренных законодательными актами РФ и республик, входящих в Российскую Федерацию, на праве собственности (ст. 12).
Указом Президента Российской Федерации «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» предоставлено право гражданам и юридическим лицам при приватизации, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов приватизируемых предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность.
В Земельном кодексе предусмотрено, что граждане могут выступать собственниками земли (ст. 3).
Граждане Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для :
Ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах;
- садоводства;
- огородничества;
- иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.
Гражданам Российской Федерации земельные участки в пожизненное наследуемое владение или в аренду предоставляются для :
Индивидуального или коллективного дачного строительства;
- строительства коллективных и индивидуальных гаражей;
- предпринимательской деятельности и иных, не запрещенных законом целей.
Передача земельных участков 15 собственность граждан производится местными Советами народных депутатов за плату или бесплатно.
Бесплатно земельные участки передаются в собственность граждан для крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, садоводства и животноводства.
Органы, имеющие право изъятия и предоставления земельных участков во владение, а также передачи их в собственность, указаны в ст. 23 Земельного кодекса, а порядок предоставления земельных участков гражданам в собственность или пожизненное наследуемое владение установлен ст. 30.
Право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистр соответствующим Советом народных депутатов (ст. 31 Земельного кодекса).
При переходе продажи или дарения права собственности па жилой дом, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производит отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику указанных объектов. Все под урожай, а также затраты на улучшение качества земли н повышение ее кадастровой оценки, произведенные бывшим собственником, возмещаются ему лицом, которому передан земельный участок в собственность или пожизненное наследуемое владение, если иное не оговорено сторонами (ст. 37 Земельного кодекса).
Гражданин как собственник земельного участка имеет право :
1)самостоятельно хозяйствовать па земле;
2)использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;
3)возводить жилье, производственные, культурно-бытовые II иные строения и сооружения;
4)собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;
5)в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, агротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;
6)участвовать в решении вопросов мелиорации их земель;
7)па получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных н общественных нужд, а также па возмещение убытков при ограничении прав собственности;
8)отчуждать государству (продавать местным Советам народных депутатов и сдавать в залог Земельному банку), передавать в аренду, а также дополнительно покупать у местных Советов народных депутатов земельные участки в пределах установленного размера (ст. 52 Земельного кодекса).
Право собственности граждан на земельные участки прекращается в случаях :
1)добровольного отказа от земельного участка;
2)смерти;
3)отчуждения (продажи)
4) выкупа, в том числе и принудительного (реквизиция), для ;
5)изъятия в случаях: использования земли не по целевому назначению; использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки; систематической неуплаты
Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь - все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году - с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Способы приобретения жилья в частную собственность
Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:
- приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
- купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
- жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
- приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.
Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Приватизация жилья
Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Существует 4 основные формы исполнения приватизации:
- индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
- долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
- общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
- общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие - по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Долевая собственность
Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.
Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.
Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.
Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.
Собственность супругов
Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.
Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).
При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.
Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.
50. Право собственности граждан.
Право собственности граждан – разновидность частной собственности, в связи с которой граждане могут владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
Источники формирования собственности граждан – их собственный труд и независимая самостоятельная экономическая деятельность.
Виды собственности граждан:
1) собственность, источником которой является собственный труд в качестве наемного рабочего;
2) собственность, источником формирования которой является предпринимательская деятельность, основанная на собственном труде;
3) собственность, источник формирования которой – привлечение наемного труда. Субъекты: все граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.
Объектом может быть все имущество, кроме имущества, изъятого из гражданского оборота (богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, некоторые виды вооружений и др.). Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничивается (кроме случаев, предусмотренных законом).
Различают общий и специальный режимы.
Общий режим - это правовой режим, одинаковый для всех граждан - субъектов права собственности, не обремененный ограничениями. Граждане не должны лишь выходить за общие пределы, установленные в п. 1 ст. 10 ГК.
Специальный режим - это правовой режим, предусматривающий выполнение гражданами - субъектами права собственности определенных правил при осуществлении своих прав.
Круг имущества, на который распространяется специальный режим:
Недвижимое имущество (регистрация прав, правила для приобретения и застройки участка, уплата налога);
Транспортные средства, оружие, сильнодействующие яды и ряд других движимых вещей, оборотоспособность которых ограничена (особые правила регистрации, учета, хранения, запрещение передавать кому-либо без надлежащего разрешения, соблюдение мер безопасности);
Продуктивный и рабочий скот, домашние животные (соблюдение ветеринарных и санитарных правил их содержания, правил благоустройства населенных пунктов и т. д.);
Ценные бумаги (правила выпуска, обращения).
51. Право собственности юридических лиц.
Собственность юридических лиц относится к частной форме собственности (наличие обособленного имущества – признак существования юридического лица как субъекта права).Субъекты права собственности юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, и учреждений, финансируемых собственником) (хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, государственные корпорации, ассоциации и союзы, другие организации).
Особенности права собственности юридических лиц:
1) является единственным собственником принадлежащего ему имущества;
2) в его собственности находится имущество, переданное ему в качестве вклада (взноса) его учредителями, а также имущество произведенное и приобретенное по иным основаниям в процессе деятельности;
3) осуществляет право собственности по своему усмотрению;
4) полномочия собственника юридические лица осуществляют через свои органы;
5) в определении правового режима имущества большую роль играют учредительные документы.
Объект права собственности юридического лица - любое имущество (движимое и недвижимое), за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать.
Основания приобретения и прекращения права собственности (основания, предусмотренные ГК с учетом особенностей, установленных законом).
Основания приобретения и прекращения права собственности юридических лиц:
Гражданско-правовые сделки;
Объединение имущества, а также его выделение и разделение;
Создание имущества в процессе производственной деятельности;
Другие разрешенные законом способы приобретения и прекращения права собственности.
К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. Учредители (участники) этих юр. Лиц не обладают вещными правами на имущество, переданное в качестве вкладов в уставный капитал юр. лица, и не могут пользоваться вещными способами защиты. К юр. лицам, в отношении которых их учредители не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц.
Общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретённого ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации её имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в её учредительных документах. Коммерческие организации распоряжаются имуществом по своему усмотрению, используют его для осуществления любых видов деятельности, не запрещённых законом.
Собственность граждан как результат индивидуального присвоения.
Право собственности граждан закреплено в качестве самостоятельного вида частной формы собственности (п. 2 ст. 212, ст. 213 ГК РФ).
В основании возникновения права собственности граждан лежат две формы присвоения: индивидуальная и коллективная.
Реализация индивидуальной формы присвоения производится гражданином двумя способами: 1) собственной экономической деятельностью, не направленной на извлечение прибыли, например работой в личном подсобном хозяйстве для удовлетворения собственных нужд в продуктах питания; 2) путем осуществления предпринимательской деятельности, основанной на собственном труде, например оказание услуг или выполнение работ (абз. 3 п. 1 ст. 2).
Коллективная форма присвоения осуществляется также двумя способами: 1) собственным трудом в качестве наемного работника на предприятии любой формы собственности; 2) предпринимательской деятельностью, основанной на привлечении наемного труда. Второй способ может быть разделен на виды в зависимости от организационно-правовой формы, в которой происходит присвоение: деятельность без образования юридического лица (ст. 23 ГК РФ) и деятельность с образованием юридического лица (ст. 18).
Помимо этих оснований возникновения собственности, которые характеризуются активной ролью граждан в процессе присвоения, известны еще два основания: общесоциальные и общегражданские способы присвоения.
При общесоциальных способах гражданам отводится пассивная роль. К числу общесоциальных относятся всевозможные пособия, выплаты из общественных фондов потребления, гуманитарная помощь и др. Общегражданские способы включают получение процентов на капиталы в банке, принятие наследства, одаривание, другие гражданско-правовые сделки, направленные на удовлетворение личных потребностей.
Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. Гражданин может вступать в отношения по его присвоению на различных стадиях: сбора и добычи общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ); производства (создания) новой вещи из принадлежащих ему материалов (п. 1 ст. 218 ГК РФ); распределения существующего имущества, например обращения в и др. При таких способах присвоения собственность утерянной вещи, хозяин которой не был обнаружен, либо вследствие истечения срока приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), право на вещь возникает впервые, поскольку ранее его либо не существовало, либо оно появляется независимо от права и воли предшествующего собственника, как, например, в случае истечения срока приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Индивидуальное присвоение может осуществляться и со стадии обмена и распределения имущества путем заключения договоров, принятия наследства, реорганизации и прекращения существования юридических лиц (п. 2-4 ст. 218 ГК РФ). До присвоения приобретателем такое имущество уже существовало в товарном виде и имело собственника. Факт перехода имущества по воле предыдущего собственника к приобретателю порождает производное право собственно- сти. В отличие от индивидуального присвоения, на результаты которого установлено первоначальное право собственности гражданина, право собственности на результаты коллективного труда регулируется двумя противоположными механизмами в зависимости от того, в чьей собственности в процессе присвоения находятся средства производства, используемые для присвоения.
За наемным работником, лишенным средств производства, не признается право собственности на долю, соответствующую его трудовому вкладу в присвоенный продукт.
Ему гарантируется только право на вознаграждение в сумме минимального размера оплаты труда (ч. 3 ст. 37 Конституции РФ). Собственник средств производства приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы от коллективного труда с использованием его имущества даже в том случае, когда он не принимает трудового участия (см., например, п. 2 ст. 299 ГК РФ).
Трудовая деятельность индивидуальных предпринимателей, являясь одним из способов присвоения, находит применение в сфере бытового обслуживания населения, общественного питания, розничной торговли, промышленного производства товаров народного потребления, в строительстве, проведении научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ и внедрении их результатов в производство. Государство поощряет развитие предпринимательской деятельности граждан в сфере высоких технологий, для них предусмотрены существенные налоговые льготы на результаты внедрения таких разработок в производство73.
Гражданское право регламентирует рассматриваемые отношения по присвоению имущества в собственность гражданина, осуществлению им владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Совокупность норм, регламентирующих эти отношения, составляет институт права собственности граждан (право собственности граждан в объективном смысле). Право собственности граждан в субъективном смысле - это предусмотренная законом возможность гражданина собственными действиями осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения присвоенным имуществом в пределах, установленных законодательством.
Объекты права собственности граждан. Виды объектов, которые могут находиться в собственности граждан, определяются оборото- способностью этих объектов (ст. 129 ГК РФ). Гражданам на праве собственности могут принадлежать все те объекты, которые свободно отчуждаются пли переходят от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование). Это имущество, не изъятое из оборота и не ограниченное в обороте: дома, дачи, иные строения, автотранспортные средства, скот, другие предметы потребления.
Объекты, изъятые из оборота, не могут находиться в собственности граждан. К ним относятся природные ресурсы континентального шельфа и морской экономической зоны, памятники истории и культуры, радиоактивные материалы, военная техника и другие объекты, прямо указанные в законе74. Имущество, гражданский оборот которого ограничен (ограниченно оборотоспособные объекты), поступает в собственность граждан только по специальному разрешению. К таким объектам относятся, например, охотничьи оружия, летательные аппараты, аппаратура дальней радиосвязи.
Особую группу объектов права собственности составляют земельные наделы и другие природные ресурсы, порядок распоряжения которыми установлен специальным законодательством. Жилые помещения, приватизированные и кооперативные квартиры наряду с другим недвижимым имуществом относятся к наиболее важным объектам собственности. Субъектами права собственности на жилье могут быть все граждане. Гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, использовать их для личного проживания или сдавать по договору найма для проживания другим лицам (ст. 288 ГК РФ).
Некоторую особенность представляет собой право собственности гражданина на квартиру в многоквартирном доме. Ему, а также собственникам других квартир принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Поскольку право общей собственности тесно связано с правом собственности на квартиру, такой сособственник лишен права распоряжения своей долей в общем имуществе жилого дома отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Право распоряжения собственника жилого помещения ограничено при наличии семьи, проживающей совместно с ним. Во- первых, он не может отчуждать жилое помещение без согласия ор- ганов опеки и попечительства, если совместно с ним проживают несовершеннолетние члены семьи; во-вторых, продажа, иное отчуждение жилого помещения собственником не влечет прекращения права пожизненного пользования этим помещением членами его семьи (ст. 292 ГК РФ).
Возникновение первоначального права собственности на жилое помещение после строительства силами и средствами застройщика имеет свои особенности. Сам факт постройки не является основанием для возникновения права собственности у гражданина на жилое помещение. Для этого необходимо наличие следующего юридического состава:
решение муниципальных органов о землеотводе под строительство жилья данному гражданину;
свидетельство о праве собственности или долгосрочной аренды на земельный участок под застройку;
акт о завершении строительства, подписанный застройщиком, отделом архитектуры и строительства муниципального органа и бюро технической инвентаризации района. Этот юридический состав является основанием для регистрации в бюро технической инвентаризации нового строения, после чего муниципальные органы выдают свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
При отсутствии хотя бы одного из перечисленных юридических фактов муниципалитет отказывает в выдаче свидетельства. За застройщиком признается право собственности на строительные материалы, из которых сооружен дом, но не на жилой дом. Более того, при отсутствии акта землеотвода, либо плана застройки, либо нарушении строительных норм и правил такое сооружение признается самовольной постройкой и подлежит сносу за счет построившего ее лица (ст. 222 ГК РФ).
Содержание и пределы осуществления права собственности граждан. Цели реализации права собственности гражданина неограниченны. Его действия по поводу присвоенного имущества могут быть направлены как на личное потребление, так и на использование его в предпринимательской деятельности, имеющей целью систематическое получение прибыли (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Объем действий, включенных в правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим гражданину имуществом, такой же, как и для других субъектов гражданского права. Разница в правовом положении гражданина-собственника от иных субъектов права - собственников состоит в том, что у них отличается объем имущественной правоспособности. Вследствие этого существует ряд сделок, одной из сторон в которых может быть только гражданин-собственник, например пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ). Только гражданин-собственник может распорядиться своим имуществом путем составления завещания (ст. 1118 ГК РФ).
Под пределами права собственности понимаются те границы, которые нормативно установлены в законодательстве на объем свободных действий по владению, пользованию и распоряжению имуществом собственника. Нормативное ограничение действий собственника введено в интересах соблюдения прав, охраны здоровья и законных интересов других лиц, охраны окружающей среды, защиты нравственности, конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 2 ст. 1, ст. 10, п. 2, 3 ст. 209 ГК РФ). Количество и стоимость имущества, которое может принадлежать гражданину на праве собственности, неограниченны (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Однако на этапе присвоения государственное регулирование количества имущества, которое может поступать в собственность гражданина, осуществляется средствами налогообложения.
Законодательно введены некоторые ограничения права собственности:
владение - собственник дома в случае бесхозяйственного содержания жилья может быть лишен жилого дома в принудительном порядке (ст. 293 ГК РФ); в случае безвестного отсутствия собственника в течение более года принадлежащее ему имущество передается в доверительное управление (ст. 42, 43 ГК РФ); в случае если владение гражданским служащим приносящими доход ценными бумагами, акциями (долями участия в уставных капиталах организаций) может привести к конфликту интересов, он обязан передать принадлежащие ему указанные ценные бумаги, акции (доли участия в уставных капиталах организаций) в доверительное управление в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации75;
Говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством. А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.
Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин. От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п. Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.
В этой статье
Что это?
Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.
Например, право владения может возникнуть после подписания . Актуально при покупке квартиры в новостройке.
Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.
Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.
Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:
- по наследству;
- по дарственной;
- в результате обмена;
- по программе приватизации;
- по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
- долевое участие в строительстве;
- самостоятельное (своими силами) строительство
Рассмотрим все случаи по отдельности.
Квартира по наследству
Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.
По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.
По дарственной
Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).
Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.
Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.
По обмену
Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре.
Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия - составление договора обмена, подписание акта приема-передачи - лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.
Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.
По приватизации
Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся.
На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).
В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.
Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.
Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.
Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.235 ГК изменение состава собственников не влечет прекращения права собственности, но подлежит регистрации (ст. 217).
При покупке
Наиболее распространенный способ получения недвижимости - это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения - возможность продать, подарить и т. п. - он получает только после внесения данных в ЕГРП.
Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.
При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.
При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).
Строительство
В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.
Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:
Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.
После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.