Сельское хозяйство возникло на Земле в тот момент, когда первобытные люди перестали просто подбирать с земли зёрна и семена и начали бросать их в землю, чтобы вырастить новые. Постепенно человечество заметило, что для земледелия подходит далеко не каждый участок земли. Развитие этой мысли привело к возникновению понятия сельхозназначения, аренда, продажа и другие виды владения которой сегодня составляют большой массив правовых знаний.

Какие земли имеют сельскохозяйственное назначение

Этот ключевой момент объясняется в Земельном кодексе. Сельхозплощадям посвящается четырнадцатая глава, статьи 77 – 80.

Если на некоем участке:

• выращен сад, виноградник, бахча;
• расположены различные поля под всё, что растёт и потом идёт пищу/в ;
• устроены садоводства;
• находятся пастбища, сенокосные луга,
• растут леса,

То это и есть пример земель сельхозназначения. В эту категорию также входят все земли, которые потенциально могут быть отведены под сельскохозяйственную деятельность.

Важные нюансы ФЗ об обороте таких территорий

Если ваша жизнь как-то уже или предположительно в будущем связана с вопросами выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, то ЗК РФ – это ещё не вся законодательная база. Существует также ФЗ об обороте земель с/х назначения, который касается действий с сельхозугодьями. Он поясняет, как можно и как нельзя ими распоряжаться, пользоваться, владеть.

В июле 2015 года в ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения внесены изменения. Чтобы в них разобраться, придётся отступить без малого четверть века назад.

В начале девяностых произошло что-то вроде реализации древнего лозунга насчёт «земли – крестьянам». Были взяты сельскохозяйственные площади на сельхозпредприятиях и условно поделены между всеми гражданами, кто работал на тот момент в сфере сельского хозяйства или ушёл из этой области на пенсию, а также между соцработниками конкретного населённого пункта.

В итоге каждый гражданин из названных категорий теоретически стал дольщиком в некоем землевладении. Одни воспользовались таким правом и стали полноценными собственниками. Другие этого не сделали. Итог: некоторое количество бесхозной земли.

Теперь местное самоуправление по всей стране будет некоторое время занято ревизией таких участков. Они называются невостребованными земельными долями.

До 1 марта 2016 года власти должны организовать публичный доступ к списку таких долей. Четыре месяца даётся на урегулирование: например, какой-либо полноценный собственник доли по чьей-то ошибке или путанице в документах может невзначай обнаружить себя в «бесхозном» перечне. Затем невостребованные доли согласно определённому порядку будут выставлены на продажу.

Также достаточно важные сведения в отношении Федерального закона 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержит следующий видеосюжет:

Виды земель с/х назначения (по видам использования)

Говоря о такого рода участках нельзя не упомянуть про виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот вопрос регулируется ЗК РФ и законом от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и некоммерческих объединениях граждан».

Все земли делятся на две большие группы. Первая – это сельхозугодья, в которых земля = средство производства. В неё входят подгруппы:

• залежи;
• земли под многолетними насаждениями (например, сады);
• пастбища и сенокосы;
• пашни.

Существуют так называемые особо ценные угодья. Часто на них размещаются опытные поля всевозможных НИИ и учебных учреждений.

Вторую группу составляет так называемый территориальный базис, то есть места для устройства дорог, коммуникаций и таких зданий/сооружений, которые необходимы в сельском хозяйстве.

О том, как можно использовать земли сельхозназначения, расскажет следующий видеосюжет:

Перевод участка в другую категорию

Достаточно остро стоит вопрос о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Здесь нужно обращаться к ЗК РФ, а также к Федеральному закону №172-ФЗ, принятому 21.12.2004 г. Первая глава в общих чертах освещает порядок смены земельной категории. При обращении в местные администрации общий порядок практически всегда требует уточнения.

Вторая глава посвящена особенностям смены земельных категорий. Есть всего семь причин, по которым такая смена допускается, причём случай должен быть исключительным. Итак, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможно, если:

1. Земельный участок подлежит консервации.
2. Предполагается создать особо охраняемую природную территорию.
3. Как-либо изменяется черта поселения.
4. Выясняется, что земля стала непригодной для сельского хозяйства, и там предполагается какое-либо строительство.
5. Непригодная земля должна войти в лесной, водный либо запасной фонды.
6. Строительство линейных сооружений (трубопроводы, линии связи, ЛЭП и что-либо подобное). Земля при этом должна иметь низкую кадастровую стоимость, а сооружения – располагаться вдоль дорог.
7. Речь идёт о выполнении международных обязательств РФ, обороне, добыче редких полезных ископаемых, охране историко-культурных памятников. Здесь же – строительство, которое невозможно произвести в другом месте.

Собственникам или арендаторам сельхоз участков требуется знать содержание закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 101-ФЗ, особенно в его последней редакции.

Данный закон об обороте достаточно специфичен, поэтому без помощи специалиста в этом случае не обойтись. Безусловно, можно обратиться в специализированную юридическую контору, выставляющую заоблачные цены на свои услуги.

Но в 2017 г. есть более простой и менее затратный способ решения проблемы – просто напишите свой вопрос в форме в правом нижнем углу монитора, и квалифицированный юрист с удовольствием вас проконсультирует.

Онлайн консультация бесплатна и работает круглосуточно.

Правовой акт, регулирующий отношения с землями сельскохозяйственного назначения, распространяет свое действие на участки с одноименной категорией земель, но не на все. Земли с некоторыми видами разрешенного использования не подпадают под его действие. Это участки со следующими видами разрешенного использования: для постройки одного гаража, ведения ЛПХ и дачного хоз-ва, оборудования садов и огородов.

То есть, проще говоря, закон 101-ФЗ распространяет свое действие только на поля, пашни и так далее, а ваш дачный участок относится к сфере регулирования Земельного кодекса РФ.

Если вы гражданин другой страны или вовсе без гражданства, то в 2017 году участок из земель сельхозназначения по закону может быть передан только под аренду.

Ограничения площади сельскохозяйственных участков

Законом 101-ФЗ также устанавливается процесс установления минимума и максимума размеров земельных участков из земель сельхозназначения.

Так, минимальный размер в 2017 г. устанавливается внутренним законом субъекта РФ, на территории которого находится земля. Конечно, в соответствии с Конституцией РФ, закон субъекта не может противоречить вышестоящему законодательству, то есть не должны нарушаться требования Земельного кодекса РФ или других ФЗ.

Какой самый большой участок может находиться у одного человека или организации, также определяется правительством региона. Но здесь существуют некоторые требования, которые прямо прописаны в 101-ФЗ: субъект может установить максимальный размер, который начинается от 10% всей территории сельскохозяйственных угодий, расположенных на землях муниципалитета.

Отчуждение земель при нарушении закона

Если выясняется, что в 2017 г вы нарушили вышеописанные условия, то нужно немедленно устранить противоречия закону, например, продать кусочек участка с/х назначения (или весь ЗУ) или сдать в аренду. В случае приобретения земель до вступления в силу 101-ФЗ (до 24 июля 2002 года), то в срок один год с указанной даты, а если право было получено после 2002 года, то в течение 12 месяцев с момента доказательства права. Причем, вы имеете преимущественное право на подписание с вами договора аренды, если отчуждаете участок муниципалитету или субъекту РФ.

Если отчуждение в течение года не произведено, то регистрирующий орган (Росреестр) за десять дней должен отправить письмо в администрацию субъекта с сообщением о том, что законодательный порядок не выполняется.

И орган гос. власти в срок до одного месяца с того момента, как получит письмо от Росреестра, будет обращаться в суд, чтобы принудить вас наконец выполнить закон.

По 101-ФЗ земельный участок в 2017 году может быть у вас отобран и в других случаях. К примеру, вид разрешенного использования установлен «пчеловодство», а вы сажаете на участке пшеницу. Это нарушение. Если вы будете делать так три года подряд, то участок изымут принудительно.

Некоторые аспекты оборота земель сельхозназначения

Регион, на землях которого расположился сельскохозяйственный участок, имеет на него преимущественное право выкупа. А это значит, что его о продаже нужно уведомлять. В уведомлении обязательно должна быть указана продажная цена и все остальные условия. Если орган субъекта, в который вы направили уведомление не будет отвечать месяц, то можно абсолютно спокойно продавать землю, но только в течение года. Через год или в случае, если собственник решил снизить продажную цену участка с/х назначения, то процедуру уведомления нужно повторять заново. В случае несоблюдения указанных условий сделку можно признать ничтожной.

Что касается аренды таких земель, то максимальный срок для нее – 49 лет (для участков, принадлежащих региону или муниципалитету). Иногда договором аренды устанавливается, что по ее завершению участок отправляется во владение арендатора, или иное условие – арендатор имеет преимущество для оформления нового «проката» земельного участка. Причем максимальной площади для арендуемых земель 101-ФЗ не установлено.

К сведению: если вы пожелаете передать арендуемый земельный участок в залог (естественно, только в рамках срока пользования), согласие собственников других долей вам не потребуется.

Что можно сделать с земельной долей

Существует такое понятие, как доля в праве общей собственности на участок из земель сельхозназначения – это часть земли на большом с/х участке. Причем границы ее могут быть выделены в натуре или нет. С земельной долей допускаются некоторые действия без выделения:

• отказ;
• передача в наследство;
• сделки между участниками собственности.

Но есть случаи, когда земельный участок с/х назначения все-таки нужно выделять в натуре. Например, если вы хотите его продать постороннему лицу. Тогда нужно будет обратиться к кадастровому инженеру, который, в свою очередь, осуществит измерения местности и сделает проект межевания. Согласовав межевой проект, можно ставить участок на кадастровый учет и регистрировать на него вещное право.

Если вы не пользуетесь земельной долей в соответствии со значением и видом разрешенного использования 3 года подряд (при этом право не оформлено в Росреестре), вполне возможно, что ваша доля будет признана невостребованной.

Соответственно, ее могут изъять для того, чтобы кто-то ее использовал. В случае ошибочного признания вашего надела невостребованным, можно передать в орган местного самоуправления обоснованное возражение или аргументировать это на собрании участников долевой собственности. Вышеуказанные действия по закону выступают отправными точками для того, чтобы вас или вашу землю убрали из списка не истребуемых никем долей.

Что такое собрание собственников земельных долей

Общую встречу всех владельцев по решению тех или иных вопросов, непосредственно касающихся их владений, можно назвать маленьким органом самоуправления. Собрание имеет право принимать решения, если на него пришли от 20% участников общей собственности или во владении собравшихся участников находится не менее 50% территории всего участка.

Нововведения этого года в 101-ФЗ

В июле 2017 года в описываемый ФЗ была введена поправка, которая вписала новую статью под номером 19.2, которая регулирует передачу региональных долей.

В соответствии с ней, с 2017 без организации торгов участки, образованные за счет не истребуемых никем долей (и которые стали собственностью субъектов РФ до начала второго полугодия 2011 г.), могут предоставляться сельхоз организациям или крестьянско-фермерским хозяйствам в собственность или аренду на льготных условиях. Цена выкупа с 2017 года не должна переходить порог 15 процентов от кадастровой стоимости, а плата за аренду не должна быть выше 0,3 процента от указанной базы.

Классификатор ВРИ

В землях сельхозназначения по ФЗ их 18:

• растениеводство – делится еще на несколько видов разрешенного использования:
  • выращивание овощей;
  • выращивание зерновых культур;
  • чая, лекарственных цветов;
  • многолетних плодовых, иначе говоря, садоводство;
  • льна и конопли;
• животноводство – выпас животных, сенокошение для прокорма, размещение зданий для нахождения и разведения сельскохозяйственных животных. Этот вид разрешенного использования также несет в себе разрешенные подвиды использования:
  • скотоводство;
  • звероводство;
  • птицеводство;
  • свиноводство;
• пчеловодство – не только установка ульев, но и размещение помещений для переработки медовой продукции;
• научная работа в сельском хозяйстве – на землях с таким видом разрешенного использования работают селекционеры и другие ученые;
• хранение и переработка сельхоз продукции;
• ведение ЛПХ на полях – то же самое, что и обычное личное подсобное хозяйство в деревнях и селах, только нельзя создавать капитальные постройки;
• питомники – при таком виде разрешенного использования на участках располагаются парники, теплицы, строения, в которых выращивают ценные виды растения;
• для обеспечения сельскохозяйственного производства – здесь располагаются МТС, гаражи, ангары, трансформаторы, водонапорные башни и другое.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Принятый в конце 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации по вопросам предоставления, использования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения делает отсылку к федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 6 статьи 27, пункт 5 статьи 79, статьи 81 и 82).

Президент Российской Федерации, Государственная Дума и Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и Правительство Российской Федерации пошли на такой компромисс, чтобы выйти из тупиковой ситуации, сложившейся с принятием Земельного кодекса Российской Федерации из-за восьмилетних дебатов и разногласий по вопросу купли-продажи сельскохозяйственных угодий.

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 56 Земельного кодекса РСФСР и статья 77 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.).

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и др. многолетние плодовые насаждения) и на несельскохозяйственные угодья (внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, не входящие в земли лесного фонда сельские леса и древесно-кустарниковая растительность, не входящие в земли водного фонда замкнутые водоемы, земли под зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также неудобья в виде оврагов, песков, солончаков, болот и т.п.).

До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы.

В соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" (в связи с вступлением в силу настоящего Федерального закона признаны утратившими силу, соответственно, указом Президента РФ от 25.02.2003 № 250 и постановлением Правительства РФ от 30.12.2002 № 912) колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности".

Реорганизация колхозов и совхозов осуществлялась одновременно с реализацией постановления Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15.03.1991 "О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР". В соответствии с этим постановлением разрешалось изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10% площади используемых сельскохозяйственных угодий. Изъятые земли зачислялись в фонд перераспределения земель, из которого органы местного самоуправления затем предоставляли земельные участки гражданам для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства.

Таким образом, колхозы и совхозы "потеряли" по 10% сельскохозяйственных угодий.

Оставшиеся у них 90% сельскохозяйственных угодий были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в собственность граждан. Право на получение земельной доли в собственность получили работники сельскохозяйственной организации, пенсионеры этой организации, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации. Пенсионеры объектов социальной сферы на селе прав на земельную долю не получили.

Таким образом, все сельскохозяйственные угодья у колхозов и совхозов были изъяты и они как юридические лица остались только с несельскохозяйственными угодьями, приватизация которых не проводилась.

За созданными на базе бывших колхозов и совхозов новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами и кооперативами несельскохозяйственные угодья закреплялись на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Сельскохозяйственные угодья оказались в общей долевой собственности граждан, каждый из которых получил Свидетельство о праве собственности на землю.

Имущество колхозов и совхозов также было поделено на имущественные паи граждан в зависимости от трудового вклада конкретного гражданина и перестало быть имуществом юридического лица.

Таким образом, создаваемые новые сельскохозяйственные общества, товарищества и кооперативы получили право на использование только несельскохозяйственных угодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос об использовании сельскохозяйственных угодий и имущества бывших колхозов и совхозов необходимо был решать на добровольных договорных отношениях с гражданами - собственниками земельных долей и имущественных паев.

Идея принимать земельное законодательство отдельными федеральными законами по конкретным предметам регулирования себя оправдала. Уже приняты и действуют федеральные законы "О государственном земельном кадастре" ФЗ от 02.01.2000г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ред. от 04.12.2009г.)//СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149. от 02.01.2000 № 28-ФЗ, "О землеустройстве" от 18.06.2001 № 78-ФЗ ФЗ от 18.06.2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (ред. от 13.05.2009г.).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф., "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07.2001 № 101-ФЗ, "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф., "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 №74-ФЗ ФЗ от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»// СПС Консультант Плюс., "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 № 112-ФЗ ФЗ от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»// СПС Консультант Плюс..

Проблема оборота земель сельскохозяйственного назначения существует не только в России, но и в зарубежных странах и везде она решается по-разному.

Статистические данные свидетельствуют о том, что соотношение темпов роста населения и ограниченности земельных ресурсов выводит проблему обеспечения продовольствием из разряда долгосрочных в разряд наиболее срочных задач. Население планеты с 1900 года к 2000 году увеличилось с 1,6 млрд. человек до 6 млрд. человек, т. е. в 3,8 раза. За этот же период площадь сельскохозяйственных угодий удалось увеличить с 4,1 млрд. га до 4,8 млрд. га, т. е. только на 15%.

Напрашивается вывод, что с каждым годом значимость сельскохозяйственных угодий будет возрастать. Земельные ресурсы России будут востребованы в ближайшие 20 лет и многое будет зависеть от того, в чьих руках они окажутся к этому времени. Ясно, что спрос на пашню будет расти.

Пахотные земли в России занимают 129 млн. га или 9,5% мировых запасов при численности населения 146 млн. человек. Для сравнения, в зарубежной Европе (включая Украину и Белоруссию) имеется 170 млн. га пашни при численности населения 580 млн. человек.

Поэтому каждая страна старается защитить и сохранить свои сельскохозяйственные земли и на их оборот вводит те или иные ограничения.

Человеческая мысль придумала 14 видов ограничений на оборот сельхозземель, которые применяется в странах в той или иной комбинации. Законодательно устанавливаются или не устанавливаются:

1) перечень земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном обороте или находящихся в свободном обороте;

2) квалификационные требования (опыт работы или сельскохозяйственное образование), предъявляемые к покупателям земли;

3) ограничения или запрет для иностранцев права собственности на землю (только аренда);

5) перечень лиц, имеющих преимущественное право на приобретение земли (арендаторы, соседи, сельские жители, органы власти и т.д.);

6) минимальная цена продажи;

7) случаи бесплатной или льготной приватизации государственных земель;

8) предельные размеры земельных участков, находящихся в собственности у одного лица;

9) предельные размеры арендуемых земель;

10) минимальные и максимальные сроки аренды;

11) разрешение или запрет на субаренду земель;

12) особенности совершения сделок с землей (с разрешения или без разрешения органов власти);

13) основания и порядок изъятия неиспользуемых земель;

14) сроки моратория на перепродажу земель.

В принятом Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. использованы ограничения под номерами 1, 3, 4, 5, 8, 10 и 13.

Следует отметить, что принятию этого Федерального закона предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 года и апреле 2002 года) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе, на заседании Госсовета у Президента Российской Федерации (апрель 2002 года), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 года).

Наконец, для подготовки согласованных поправок в принятый в I чтении вариант законопроекта была создана совместная трехсторонняя рабочая группа из 42 человек в составе депутатов Государственной Думы (пропорционально численности фракций и депутатских объединений), членов Совета Федерации и представителей Правительства Российской Федерации от Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Министерства сельского хозяйства Российской Федерации. Создание такой рабочей группы было инициировано Государственной Думой, причем впервые в практике ее работы. Данная рабочая группа на девяти своих заседаниях выработала согласованный (компромиссный) текст законопроекта ко II чтению и передала его в Комитет Государственной Думы по аграрным вопросам, который являлся ответственным Комитетом за подготовку законопроекта, для обоснования им предлагаемых решений о принятых или отклоненных поправках, поступивших к законопроекту от субъектов права законодательной инициативы.

Проект федерального закона перед первым чтением (в марте 2002 года) и после принятия его в I чтении (в мае 2002 года) был опубликован в "Российской газете" для выяснения по нему мнения населения Российской Федерации.

Таким образом, при принятии законопроекта депутаты Государственной Думы ориентировались на рекомендации широких слоев населения, ученых, экспертов, представителей законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В результате при принятии законопроекта во II чтении в него было внесено 75 поправок, которые в ряде случаев изменили его концепцию, разработанную Правительством Российской Федерации.

В принятом Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" существуют 2 главы: глава 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" и глава 3 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", которые мы попытаемся проанализировать в данной дипломной работе.

Статья 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. регулирует порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, если продавцом выступает его собственник (гражданин, юридическое лицо или участники долевой собственности), хотя в статье не сказано, что продавец должен быть собственником земельного участка. Это вытекает из содержания пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330., в котором установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому решение о продаже земельного участка может принять гражданин (если право собственности на земельный участок зарегистрировано на этого гражданина), органы управления юридического лица в соответствии с его уставом или учредительными документами (если право собственности на земельных участок зарегистрировано на это юридическое лицо), или участники долевой собственности по соглашению всех участников при регистрации долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса РФ) и по согласию всех участников при регистрации совместной собственности (статья 253 Гражданского кодекса РФ). В статье 8 настоящего Федерального закона выше перечисленные лица объединены одним термином - "продавец земельного участка".

Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 10 данного Федерального закона.

Распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано Минюстом РФ 03.10.2002 № 3833) утверждены примерные формы решений органов публичной власти о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду, и примерные формы договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды этих земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ и особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.

Особенности, установленные Земельным кодексом РФ (которых нет в гражданском законодательстве) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельного участка или уполномоченное им лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок (перечислены в пункте 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") и документов о межевании земельного участка. Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован Минюстом России 20.06.2001 № 2757), а требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911). Согласно пункту 7 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и в соответствии с пунктом 8 статьи 19 этого Федерального закона плата за кадастровый учет не взимается.

2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Данный Федеральный закон в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще два дополнительных условия:

1) субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

2) покупателями земельного участка не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект Российской Федерации либо муниципальное образование не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 Гражданского кодекса РФ). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (статья 277 Гражданского кодекса РФ), при реализации заложенного земельного участка (статья 350 Гражданского кодекса РФ).

В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации либо муниципальное образование, но также и процедура осуществления этого права.

В отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации, либо муниципальное образование имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пункт 1 статьи 9 Закона ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. устанавливает требование, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330. к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье130 Гражданского кодекса РФ земельный участок является недвижимой вещью.

Понятие земельного участка дано в статье 6 Земельного кодекса РФ, где сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 7 Федерального закона от 02.012000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, положение пункте 1 статьи 9 рассматриваемого Закона воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Пункт 2 статьи 9 рассматриваемого Закона допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.

Теперь в Законе речь идет о лице (гражданине или юридическом лице), представляющим интересы участников долевой собственности на основании доверенностей.

Положения пунктов 1 и 2 рассматриваемого Закона соответствуют нормам Конституции РФ Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (в ред. от 21.07.2010г.) // РГ. - 1993. - № 237., в соответствии с которой каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности (статья 34). Кроме того, статья 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В то же время Гражданским кодексом РФ (статья 607) допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На этом основании в пункте 3 статьи 9 рассматриваемого Закона установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Перечисленные положения Гражданского кодекса РФ практически полностью воспроизведены в пункте 3 статьи 9 комментируемого Закона.

Одним из существенных условий договора аренды является порядок, условия внесения и размер арендной платы. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором одни не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае пункт 4 статьи 9 рассматриваемого Закона это положение воспроизводит. Единственная оговорка связана с требованием учета особенностей, установленных в статьях 8 и 10 анализируемого Федерального закона.

Важно также, что рассматриваемым Законом предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка, добросовестно исполнившего свои обязанности, на перезаключение договора аренды на новый срок.

В отношении прав арендатора данный Закон не устанавливает запрета на передачу арендатором земельного участка в субаренду. В вопросах субаренды действуют общие требования Гражданского кодекса РФ.

Статья 615 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя (собственник либо управомоченное им лицо) сдавать арендованное имущество в субаренду. При чем, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Кроме того, пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Рассматриваемым Законом в пункте 6 установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует Конституции РФ Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (в ред. от 21.07.2010г.) // РГ. - 1993. - № 237., которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды.

Вместе с тем, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя.

Кроме того, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда пари существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Пункт 7 статьи 9 комментируемого Закона не содержит конкретной нормы. В данном пункте только продекларировано, что в рамках бюджетного законодательства, а также законодательства о налогах и сборах должно осуществляться экономическое стимулирование договоров аренды заключаемых на длительный срок (не менее чем на десять лет.).

В данном случае законодатели справедливо посчитали, что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.

В свою очередь заключение договоров аренды на длительный срок будет способствовать эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель арендаторами.

Общие требования к порядку предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, урегулированы статьей 34 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.. Положения Кодекса предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Нормы статьи 34 Кодекса направлены на обеспечение прав и интересов лиц при предоставлении земельных участков из государственной либо муниципальной собственности.

Одним из основных требований при этом является разработка и принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления земельных участков. В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков следует назвать обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления полной и достоверной информации о земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 комментируемого Закона предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность граждан и юридических лиц осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Общие требования к организации и порядку проведения торгов содержаться в статьях 447, 448 Гражданского кодекса РФ и статье 38 Земельного кодекса РФ.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион или конкурс, в которых участвовал один участник, признаются несостоявшимся. В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. Напротив, в закрытых торгах участвуют только лица, специально включенные в списки участников. Извещения о проведении торгов должны быть сделаны организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

В извещение включается информация о времени, месте, форме торгов, порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

Пунктом 2 статьи 10 рассматриваемого Закона предусмотрено, что при передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, также может применяться процедура торгов.

Однако организация торгов допускается комментируемым Законом при наличии нескольких претендентов, выявленных после публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии земельных участков предлагаемых для аренды.

В пунктах 1 и 2 рассматриваемого Закона сделаны изъятия из общих правил предоставления земельных участков в собственность или в аренду.

Так в пункте 1 статьи указано, что правило настоящего пункта (в части проведения торгов) не распространяется на случаи, предусмотренные в пункте 4 данной статьи. Пункт 4 предусматривает, что арендатор, осуществляющий надлежащее использование земельного участка в течение трех лет может обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении такого участка по рыночной стоимости.

При этом решение соответствующим органом должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления.

Существенное дополнение было внесено в пункт 4 комментируемой статьи Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Существует проблема субъектов Российской Федерации, на территориях которых по разным причинам не проводилась реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация их земель.

Теперь в Законе установлено, что сельскохозяйственные угодья, ранее предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Законом субъекта Российской Федерации предлагается устанавливать также перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли.

Кроме того, земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Законодателем особо подчеркнуто, что указанные выше дополнения пункта 4 статьи 10 комментируемого Закона в полной мере соответствуют содержанию пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф..

В пункте 2 статьи 10 комментируемого Закона указано, что правила данного пункта не применяются в случаях установленных пунктом 5 настоящей статьи. Это означает, что продажа на торгах права на заключение договора аренды не осуществляется при предоставлении земельных участков в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Перечисленным в пункте 5 статьи 10 лицам земельные участки предоставляют только в аренду. Это означает, что для них не предусмотрено права последующего выкупа арендованных участков в собственность.

Запрет на предоставление в собственность установлен и для земель занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Закрепление прав собственника и арендатора должна завершаться, как уже неоднократно отмечалось совершением ряда технических и регистрационных процедур установленных в законодательстве.

Так проект границ земельного участка, а также составление кадастрового плана должно быть осуществлено на основании статей 69 и 70 Земельного кодекса РФ, а также Федеральных законов "О землеустройстве" и "О государственном земельном кадастре".

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21.06.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В статье 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. рассматривается наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 11 рассматриваемого Закона установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так данная статья указывает, что если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 комментируемого Закона, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).

Статьей 3 рассматриваемого Закона определен круг лиц, которым не могут принадлежать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности. Статья 4 устанавливает порядок определения (минимального и максимального) размера общей площади земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица.

В главе 3 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» раскрывается вопрос об обороте долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. в комментируемой статье установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями), которых нет в Гражданском кодексе РФ.

В абзаце втором пункта 1 этой статьи перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Собственник земельной доли вправе по своему усмотрению продать, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права приобретения этой земельной доли остальными участниками долевой собственности в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Следует обратить внимание на то, что в отличие от статьи 246 Гражданского кодекса РФ данный перечень сделок дополнен правом внесения земельной доли в уставные (складочные) капиталы юридических лиц и передачи ее в доверительное управление.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Согласно статье 18 настоящего Федерального закона таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177, которое выдавалось до 27.10.1993, или по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767.

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП".

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет заключать договор купли-продажи земельной доли, который затем также подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Перечисленные документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства.

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить и другие документы.

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация проводится в месячный срок (пункт 3 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения. Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную статьей 12 комментируемого Федерального закона.

В абзаце третьем пункта 1 комментируемой статьи установлено, что когда участников общей собственности более пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (в части порядка извещения участников долевой собственности), а также статьей 13 (в части порядка выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности) и статьей 14 рассматриваемого Федерального закона (в части порядка владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности).

В случаях, если участников общей собственности более пяти, участник долевой собственности о своем намерении продать долю в праве общей собственности может известить остальных участников долевой собственности не только в письменной форме (как установлено в статье 250 Гражданского кодекса РФ), но и другим способом путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники извещены о предстоящей продаже доли в праве общей собственности.

Участник общей собственности, пожелавший купить земельную долю, сообщает об этом продавцу и в регистрационную палату, которая контролирует соблюдение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330. о преимущественном праве участников общей собственности на приобретение продаваемой земельной доли.

Если участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности или не заявят о намерении приобрести ее, то, в отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ, продавец не вправе продать свою долю третьему лицу (даже когда участников долевой собственности менее пяти), а обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать долю в праве общей собственности с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 комментируемого Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме не воспользуются преимущественным правом покупки, то только в этом случае продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Если продавец в течение года не продал свою долю по ранее заявленной цене, или до истечения года захочет продать свою долю по цене ниже ранее заявленной цены, то он обязан направить новое извещение о намерении продать долю в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 рассматриваемого Федерального закона, т.е. в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо в муниципальное образование.

Договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований статей 549 и 550 Гражданского кодекса РФ, не требует обязательного нотариального удостоверения и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (пункт 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

Закон Российской Федерации, касающийся отдельных изменений по части оборота сельскохозяйственных земель, в последней редакции законодательных актов вступил в силу 01.07.2011. Он регулирует отношения, связанные с владением и пользованием участками сельскохозяйственных земель.

Область действия Федерального закона

Закон помогает решать вопросы:

• связанные с распоряжением, пользованием, ограничением и передачей собственности на сельскохозяйственные участки;
• по установлению нормативов на оборот сельскохозяйственных земель;
• по регулировке сделок, в результате которых возникает или прекращается право собственности на сельскохозяйственные территории;
• по определению условий выделения сельскохозяйственных территорий муниципальной или государственной собственности;
• связанные с изъятием участков и передачей их в собственность государства или муниципалитета.

Полномочия закона не распространяются на сельскохозяйственные территории, выделяемые лицам для гаражного и индивидуального строительства , личного хозяйства, разведения животных, садоводства и занятия огородничеством. Закон не регулирует оборот земель сельскохозяйственного направления, на которых в особенности присутствуют постройки, здания, сооружения и строения.

ФЗ 435 об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Продажа и покупка сельскохозяйственных территорий

При сделке субъект России или в некоторых случаях в соответствии с законом, установленным им, некие муниципальные службы - могут приобретать с правом преимущества земельную территорию по продажной стоимости (сюда в особенности не относятся случаи продажи участка с публичных торгов).

Продавец извещает письмом о намерении совершить сделку высший орган исполкома или муниципалитет , в некоторых законных случаях - службы местного самоуправления. При этом указывает стоимость, габариты участка, его расположение и срок осуществления расчета, который не может быть больше 90 дней. Извещение передается с распиской или пересылается заказным письмом с извещением о вручении.

Если федеральный субъект или в некоторых случаях муниципальное образование, не желает проводить сделку покупки или не отправит письменное уведомление продавцу о намерении купить искомый участок в течение месячного срока со дня получения извещения, то продавец имеет право продать землю другому претенденту по стоимости не ниже приведенной в извещении.

Если сделка проводится по цене, ниже указанной в извещении или изменены иные условия договора, то продавец отправляет об этом другое извещение по правилам закона. Если при покупке или продаже нарушены права на преимущественное приобретение , то такая сделка признается ничтожной и не считается действительной.

Сдача в аренду сельскохозяйственных территорий

Сделки по сдаче в аренду совершаются только с сельскохозяйственными участками, которые прошли кадастровый государственный учет , это касается и земель, находящихся в долевом владении. Договора аренды таких участков и документы об установлении частного сервитута подписываются гражданином, являющимся уполномоченным по результатам собрания членов долевого владения.

Договора аренды не заключаются на срок, превышающий 9 лет, а минимальный период установлен Фз субъекта России в зависимости от вида разрешенного использования определенной категории арендуемых территорий. При этом закон не запрещает передачу участка в частную собственность арендатора до истечения времени аренды или после окончания, если тот внесет оговоренную стоимость в соответствии с ФЗ.

Если арендатор исполнял все пункты договора аренды, то он имеет преимущество при новом заключении договора на искомый участок сельскохозяйственного направления. На общий размер площади всех участков, которые арендует одно лицо, не предусматриваются ограничения. Во время аренды передача прав на участок в залог производится без согласия участников долевого владения, если в действующем договоре не предусмотрены другие условия.

Предоставление в аренду или собственность государственных или муниципальных земель сельскохозяйственного назначения

Оборот земель сельхозназначения в пользование отдельным лицам или юридическим организациям предусмотрен законом с привлечением торгов, аукционов, конкурсов. Особенность передачи земель в аренду из сельскохозяйственных земель заключается в том, что она происходит в порядке, описанном в 34 статье Земельного кодекса России. Беспрепятственно аренда заключается в случае, если присутствует одно заявление, при этом сообщение о наличии свободного участка размещено своевременно в информационных средствах.

Организация аукционов по продаже территорий сельского назначения и права на заключение соглашений и договоров происходит в соответствии с 38 статьей кодекса. Арендуемый участок может быть приобретен в собственность после трех лет, если уплачена назначенная стоимость и аренда проходила без нарушений.

Решение о выдаче земли в собственность или отказ от предоставления принимается в течение месяца со дня подачи письменного заявления в исполком государственной власти или местный управленческий комитет, имеющий право на предоставление территорий. Перечень документов прописан в актах федерального органа исполкома по государственному мониторингу сельскохозяйственных территорий.

Угодья сельских земель на правах бессрочного пользования предоставляются организациям сельскохозяйственного профиля по нормативам 28 статьи Земельного кодекса бесплатно в законодательных случаях. Список категорий претендентов на выдачу участков устанавливается по Фз субъекта России.

Приобретение земли в собственность гражданами и организациями, осуществляющими деятельность на арендованных участках на правах бессрочного пользования или пожизненной наследственной собственности, происходит с учетом законодательных статей ФЗ. Их стоимость устанавливается не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных территорий, отмечаются случаи бесплатной передачи в собственность участков в соответствии с законом.

Особенности оборота сельскохозяйственных территорий при сделках с долями в общем владении

Сделки регулируются правилами Гражданского кодекса, если количество членов долевого владения превышает пять человек , то в сделке учитываются рекомендации 13 и14 статей ФЗ. Без предоставления участка в счет доли земли, участник может завещать свою долю или отказаться от права на нее, внести ее в уставной капитал или передать ее доверительное управление, подарить или продать другому участнику долевого владения или организации.

Участник долевого владения может распоряжаться наделом по-другому только после выделения территории в счет земельной доли. Все передачи земли осуществляются на основании документов на право собственности земельной доли в соответствии с 18 статьей Федерального закона:

Невостребованные земельные долевые участки

Такими признаются доли в собственности лица, которое не выделило эту часть в аренду или не распорядилось ею другим образом по истечении трех лет. А также невостребованными считаются долевые участки, на обладание которыми не были предъявлены права до вступления в работу ФЗ от 21.07.1997. Аналогичным случаем считается отсутствие наследников по завещанию и по закону после смерти владельца долевого участка или наследники отказались от права наследования без указания в пользу кого они это осуществляют.

Местные самоуправленческие органы поселения или района по месту нахождения земельного участка в долевой собственности составляют перечень лиц , земельные площади которых имеют право быть признаны невостребованными и публикует его в СМИ, размещает на собственном сайте в интернете не позднее чем за месяц перед созывом общего собрания участников долевого владения.

Граждане, считающие что их участок отнесен к этой категории незаконно, предоставляют письменные возражения в местный управляющий орган по месту расположения земельной сельскохозяйственной территории. Помимо этого, они заявляют об этом на общем собрании владельцев долевых участков , что служит основанием для удаления указанных лиц или земельных территорий из списка невостребованных площадей.

Образование участка из земельного надела в долевой собственности

Участники долевого владения сельскохозяйственными площадями могут выделить землю в свой счет земельной доли, если это не происходит в противоречии с требованиями к выделению территорий в Земельном кодексе и ФЗ. Это происходит на общем собрании участников долевого владения или в порядке выдела земли в соответствии с ФЗ.

Земля выделяется на основании решения собрания , если оно утверждает проект межевания участков, новый перечень собственников выделенных территорий и размер долей в общем праве владения. Если все требования соблюдаются, то дополнительное уточнение расположения участка и согласование площади не требуется.

Если общее решение собрания отсутствует, то собственник надела в долевом участии для выдела площади заключает договор с инженером кадастровой службы для подготовки проекта межевания земельной территории. Площадь надела, предоставляемого в счет земельной доли, определяется по информации из документов, удостоверяющих право собственника на эту территорию.

Правильность показателя площади и расположения границ участка определяется и согласовывается кадастровым инженером . Порядок определения размера выделяемого участка устанавливается ФЗ субъекта России, если такие нормативы отсутствуют, это не служит препятствием для выделения доли из общей собственности.

Предоставление участков муниципальной собственности проходит по схеме выделения землевладений в частном пользовании территорий сельскохозяйственного назначения. В первую очередь для выдела предназначаются неиспользуемые угодья и территории с землей худшего качества.

Проект межевания земли

В проекте межевания, который утверждается на общем собрании, выделяются:

• размеры участка и положение его границ;
• информация о земельных наделах, выделяемых в счет долей из собственности муниципалитета (если такие есть);
• сведения о земельных участках, на которые возникает или сохраняется право общего владения.

Проект межевания готовит инженер кадастровой службы, а заказчиком может вступать гражданин или организация. Проект подготавливается в соответствии с требованиями федерального органа исполкома, имеющего право на регулирование оборота земель. Максимальные цены и тарифы по подготовке проекта межевания устанавливаются законодательством субъекта России, в окончательной редакции проект поступает на утверждение собрания.

Одновременно с утверждением проекта межевания составляется и утверждается вышеуказанным образом список владельцев выделяемых земельных наделов и размеры их долей в общем владении на образуемые территории. Извещения о месте проведения утверждающих мероприятий направляется непосредственно участникам или публикуется в СМИ.

Если в течение месячного срока со дня извещения участников долевого владения об утверждении проекта земли от членов долевого участия не поступают возражения по расположению границ выделяемой территории в счет земельной доли, то проект межевания считается утвержденным. Для этого инженер кадастровой службы составляет профессиональное заключение о том, что возражений по вышеуказанным размерам нет, и редакция не потребуется.

В соответствии с нормативами ФЗ возражения о размерах принадлежащего в общей собственности земельного надела и границах его территории должны быть с приведенной фамилией, именем и отчеством гражданина, выдвинувшего эти возражения. Помимо этого, указываются реквизитные параметры удостоверяющих документов, логически изложенные причины несогласия с размерными данными участка, приводится кадастровый номер земельного надела.

К пакету бумаг прикладывают документы, говорящие о наличии права у гражданина владеть земельной долей в общей земельной собственности. Споры о размере участка и его границах решаются в судебном порядке.

Особенности распоряжения земельным наделом, находящимся в долевом владении

Использование и распоряжение сельскохозяйственной землей, входящей в общую собственность более пяти граждан или организаций осуществляется по решению участников долевого участия , выносимом на общем собрании.

Участник долевого владения выдает другому лицу доверенность на совершение значимых юридических действий с наделом. Доверенность удостоверяется органом местного управления поселка или района и дате право не только распоряжаться определенной долей территории, но и голосовать на собрании, где может быть принято решение:

Уполномоченное лицо является доверительным управляющим в случае смерти участника общего долевого владения до времени вступления в наследство другого лица, эти полномочия могут быть отозваны решением собрания.

Если владелец земли в общей собственности несогласен с выделением в аренду или с условиями договора, то он вправе выделить определенный надел земли в счет принадлежащей ему территориальной доли и распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом согласие арендатора или залогодержателя не требуется, а арендный договор прекращает свое существование.

Принудительное прекращение прав на землю и изъятие земель

Федеральный закон 453 в новой редакции рассматривает случаи принудительной конфискации земельных территорий из сельскохозяйственных земель. В соответствии с ним надел может быть изъят из пользования в судебном порядке в следующих случаях:

Принудительное изъятие участка производится, если владельцу выписывались предписания для устранения нарушений, но ненадлежащее использование территории существовало в дальнейшем.

ФЗ номер 101 регулирует и контролирует правоотношения между участниками сделок, связанными с земельными участками, правоотношения между владельцами земель и государством. Он также регламентирует процессы проведения сделок, особенности и нюансы долей и землями общего пользования.

Общие сведения

Закон об обороте земель сельхозназначения был принят Государственной Думой 26 июня 2002 года, а одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года. Последние изменения в него вносились 3 июля 2016 года. ФЗ 101 об обороте земель имеет 4 главы и 20 статей. Этот закон регулирует и контролирует правоотношения между владельцами сельскохозяйственных земель и государством, сделки, проводимые по договорам купли-продажи земель, оборот земельных участков в долях, регламентирует процессы предоставления и изъятия земельных участков.

Ознакомьтесь также с последними коррективами в Федеральном законе 115. Подробности

Краткое содержание Федерального закона номер 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

• В первой главе описаны общие положения закона. Оформлена информация о сфере, на которую распространяется настоящий закон, описаны стороны сделок и участники правоотношений, дан список прав лиц без гражданства, иностранных лиц и иностранных юридических лиц, у которых больше 50% доли на земельные участки. Для участков земли существуют определенные требования по размерам и местоположению, описанные в общих положениях закона. Обязанности для лиц, которым право собственности не принадлежит, провести отчуждение. Описаны процессы и нюансы изъятия и залога сельскохозяйственных участков;
• В главе второй оформлены особенности и нюансы оборота земельных участков. Подробно описаны договоры и контракты купли-продажи, представлены формы документов, описаны процедуры и процессы. Также подробно описаны договоры аренды, представлены формы документов, описаны процедуры и процессы. Оформлены процессы предоставления гражданам Российской Федерации участков, находящихся в собственности государства. Описаны нюансы и особенности наследства в этой сфере;
• В главе номер три оформлены особенности и нюансы оборота земельных участков в общей доле. Представлены нюансы совершения сделок с земельными участками. Описан процесс преобразования обычного земельного участка в участок при долевой собственности. Оформлены особенности и нюансы владения в собственности гражданами сельскохозяйственных и земельных участков;
• В четвертой оформлены дополнительные и заключительные положения закона. Дана информация о правоотношениях участников долей, правоотношениях граждан – владельцев и государства и правоотношения сторон сделки. Дан список бумаг, необходимых для установления владения на площадь. Описано понятие земельного участка.

До вступления в силу закона об обороте сельхоз земель все участки, не относящиеся к владению каким-либо лицом или не относящиеся к владению государством, относятся к общественному пользованию.

Также читайте актуальную информацию об изменениях в ФЗ 141. Подробности

Последние поправки

Последние изменения в ФЗ о землях сельхозназначения были внесены 3 июля 2016 года, при принятии ФЗ номер 361. Согласно этим изменениям в 5 статье, пункте 1 , фраза «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменилась на «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав)».

Согласно 6 статье, существуют определенные причины, по которым государство имеет право изъять у собственника земельные владения. Этими причинами могут быть определенные настоящим законом нарушения по использованию участка. Однако государство не имеет права изымать у владельца землю, которая является предметом ипотеки. Также государство не может отобрать у собственника землю, являющуюся предметом дела о банкротстве.

Последний раз в статью восемь были внесены изменения в 2005 году. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, относящийся к сельскохозяйственным, определенным к субъектам РФ, преимущество покупки его принадлежит к образовательным учреждениям. Они имеют право купить его по минимальной оценочной цене продажи.

Однако в любых других случаях покупки сельскохозяйственного участка, покупатель обязан известить органы местного самоуправления или другие органы власти о покупке при помощи письменного извещения, в котором оформляется:

• Точная цена с подробным описанием способа оплаты, залога и т. д.;
• Сроки осуществления сделки и подписания договора. Согласно настоящему закону, срок не должен превышать 90 дней;
• Цели, для которых покупается настоящая земля;
• Точная информация о размерах участка.

В ст. 10 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения описаны и оформлены нюансы и особенности, а также процессы, по которым гражданам или юр. лицам продается земля или предоставляется в аренду. В случаях отсутствия каких-либо нарушений арендатор имеет право купить участок или по истечению срока продлить контракт.

Однако государство запрещает продавать арендованные участки:

• Учреждениям научного или исследовательского, лабораторного типа;
• Общинам, с проживающими малочисленными народами Севера;
• Каким-либо религиозным общинам, организациям или собраниям;
• Казачьим обществам.

Согласно статье 13 , для того чтобы преобразовать земельный участок в долевую собственность, нужно придерживаться ряда требований, которые определяются органами государственной власти. Такие органы вправе осуществлять изменения, регулировать и контролировать все сделки по долевой собственности земель, учитывая Единый гос. реестр недвижимости.

В 14 статье описаны нюансы и особенности использования и владения земель, относящихся к участкам долевой собственности. Долевая собственность может распространяться на 5 человек и более. Согласно законодательству Российской Федерации, любые изменения или работы, проводимые на такого вида землях, должны быть согласованы между долевыми собственниками. Проводится собрание владельцев и вопрос выносится на обсуждение.

Согласно описываемой статье, на собраниях могут решать вопросы:

• Способы и процессы межевания земли;
• Нюансы и особенности договора аренды или субаренды участка;
• Изменение количества участников долей, так как при межевании их число может быть увеличено. Рассматривается список собственников, и обсуждаются вопросы продажи долей совладельцам;
• Обсуждается список владельцев, чьи территории считаются невостребованными;
• Устанавливаются границы участка, определяются границы общей собственности и ее размеры.

В случае, если на собрании был выбран один человек, являющийся уполномоченным доверенным лицом, он должен по требованию предъявить бумагу протокола, где оформлена информация о выборе его поверенным.

Текст действующей редакции ФЗ 101

Закон о продаже земли был принят государством для контроля над сделками, проводимыми с земельными участками и площадями сельскохозяйственного назначения. Все такие сделки проходят по определенной государством процедуре, и описываемый закон регулирует их. В случае, если стороны сделки не могут определиться с какими-то положениями договора, они могут обратиться к настоящему закону, рекомендуется изучить его.